Định nghĩa và bối cảnh lịch sử

Về mặt lịch sử, các chứng thư đã phát triển từ các điều lệ thời Trung cổ, với hành động giao hàng mang tính biểu tượng thay thế nghi lễ cổ xưa mặc trang phục seisin. Cụm từ truyền thống “đã ký, đóng dấu và giao” đề cập đến việc sử dụng con dấu, hiện nay phần lớn đã được thay thế bằng việc chứng thực các nhân chứng ở hầu hết các khu vực pháp lý. Chứng thư đóng một vai trò quan trọng trong luật tài sản, đặc biệt là trong việc chuyển quyền sở hữu bất động sản và có thể là đơn phương hoặc song phương. Chúng bao gồm nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như chuyển nhượng, hoa hồng, giấy phép, bằng sáng chế, bằng cấp và giấy ủy quyền được thực thi có điều kiện. Sự phát triển và sử dụng chứng thư đã được định hình bởi sự khác biệt về quyền tài phán và quan điểm quốc tế, thích ứng với bối cảnh pháp lý đang phát triển theo thời gian (Wikipedia, nd).

Các loại chứng thư

Có một số loại chứng thư được sử dụng trong việc chuyển nhượng bất động sản, mỗi loại đưa ra mức độ bảo vệ và bảo đảm khác nhau cho người được cấp. Các loại phổ biến nhất bao gồm chứng thư bảo hành chung, chứng thư bảo hành đặc biệt và chứng thư từ bỏ yêu cầu bồi thường. Chứng thư bảo hành chung cung cấp mức độ bảo vệ cao nhất vì người cấp phép đảm bảo quyền sở hữu rõ ràng đối với mọi khiếu nại, bao gồm cả những khiếu nại có thể phát sinh trước quyền sở hữu của người cấp phép. Ngược lại, chứng thư bảo hành đặc biệt chỉ đảm bảo chống lại các khiếu nại xảy ra trong thời gian người được cấp quyền sở hữu, mang lại sự bảo vệ có giới hạn cho người được cấp. Mặt khác, các chứng thư từ bỏ yêu cầu bồi thường không đưa ra sự bảo đảm hay đảm bảo nào mà chỉ chuyển quyền lợi của người cấp quyền đối với tài sản, nếu có, cho người được cấp. Các loại chứng thư khác bao gồm chứng thư ủy thác, liên quan đến người được ủy thác bên thứ ba nắm giữ tài sản để bảo đảm cho khoản vay và chứng thư chuyển nhượng, chuyển quyền sở hữu mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Ngoài ra, còn có chứng thư thăm dò và khế ước, lần lượt là các chứng thư đơn phương và song phương và có thể bao gồm các giao ước và điều kiện gắn liền với việc chấp nhận chứng thư (Harvard Law Review, 2010; Trường Luật Cornell, nd).

Yêu cầu pháp lý đối với chứng thư hợp lệ

Các yêu cầu pháp lý đối với một chứng thư hợp lệ khác nhau tùy theo khu vực pháp lý, nhưng phải đáp ứng một số yếu tố chung để đảm bảo khả năng thực thi của nó. Đầu tiên, chứng thư phải nêu rõ rằng đó là một chứng thư, thường sử dụng các cụm từ như “Chứng thư này…” hoặc “được thi hành như một chứng thư” (Peel & Treitel, 2011). Thứ hai, chứng thư phải chuyển tải quyền, lợi ích hoặc tài sản từ người chuyển nhượng tài sản (người chuyển giao tài sản) đến người được cấp tài sản (người nhận tài sản). Cả hai bên phải có đủ năng lực pháp lý để tham gia vào giao dịch (Ủy ban Pháp luật, 2009). Thứ ba, chứng thư phải được người chuyển nhượng thực hiện trước sự chứng kiến ​​của một số nhân chứng theo quy định, được gọi là nhân chứng phụ (Peel & Treitel, 2011). Ở một số khu vực pháp lý, chứng thư phải được đóng dấu, mặc dù yêu cầu này đã trở nên lỗi thời ở nhiều khu vực. Cuối cùng, chứng thư phải được giao và trong một số trường hợp phải được người được cấp chấp nhận (Ủy ban Pháp luật, 2009). Việc không đáp ứng các yêu cầu này có thể khiến chứng thư không hợp lệ và không thể thi hành được.

Thi hành và giao chứng thư

Quá trình thực hiện và chuyển giao chứng thư bao gồm một số bước quan trọng để đảm bảo tính hợp lệ và khả năng thực thi của chúng. Thứ nhất, chứng thư phải nêu rõ đó là một chứng thư, thường sử dụng các cụm từ như “Chứng thư này…” hoặc “được thi hành như một chứng thư”. Chứng thư cũng phải chỉ ra rằng nó truyền đạt một quyền, lợi ích hoặc tài sản cụ thể cho người được cấp. Cả người cấp và người được cấp đều phải có năng lực pháp lý để cấp và nhận tiền lãi được chuyển nhượng tương ứng.

Việc thi hành chứng thư cần có chữ ký của người chuyển nhượng trước sự chứng kiến ​​của một số nhân chứng theo quy định, được gọi là nhân chứng chứng thư. Ở một số khu vực pháp lý, việc đóng dấu cũng là cần thiết, mặc dù thông lệ này đã trở nên lỗi thời ở hầu hết các khu vực. Giao chứng thư là một bước thiết yếu khác, trong đó người cấp chứng thư chuyển giao chứng thư đó cho người được cấp một cách vật lý hoặc tượng trưng. Trong một số khu vực pháp lý nhất định, người được cấp cũng phải chấp nhận chứng thư để nó được coi là hợp lệ. Bất kỳ điều kiện nào gắn liền với việc chấp nhận chứng thư đều được gọi là giao ước (Harvard Law Review, 1897; Law Teacher, nd).

Chứng thư vận chuyển

Chứng thư chuyển nhượng là một công cụ pháp lý chuyển quyền sở hữu bất động sản từ một bên (bên chuyển nhượng) sang bên khác (bên nhận chuyển nhượng). Tài liệu này đóng một vai trò quan trọng trong quá trình mua bán bất động sản, vì nó đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sở hữu hợp lý và cung cấp nhiều bảo đảm khác nhau để bảo vệ các bên liên quan. Có nhiều loại chứng thư chuyển nhượng khác nhau, chẳng hạn như chứng thư bảo hành chung, chứng thư bảo hành đặc biệt và chứng thư từ bỏ yêu cầu bồi thường, mỗi loại đưa ra các mức độ bảo vệ và đảm bảo khác nhau liên quan đến quyền sở hữu tài sản. Việc thực hiện và giao chứng thư chuyển nhượng phải tuân thủ các yêu cầu pháp lý cụ thể, bao gồm sự có mặt của nhân chứng và, ở một số khu vực pháp lý, việc sử dụng con dấu. Sau khi hoàn thành, chứng thư này thường được đăng ký và ghi lại để cung cấp thông báo công khai về sự thay đổi quyền sở hữu và thiết lập một chuỗi quyền sở hữu rõ ràng cho các giao dịch trong tương lai (Harvard Law Review, 2010; Merrill & Smith, 2007).

Chứng thư bảo hành: Chung và đặc biệt

Trong lĩnh vực luật sở hữu, sự khác biệt giữa chứng thư bảo hành chung và chứng thư bảo hành đặc biệt nằm ở phạm vi bảo đảm của người cấp quyền đối với quyền sở hữu. Chứng thư bảo hành chung cung cấp cho người được cấp quyền sự bảo vệ rộng rãi nhất, vì người cấp phép đảm bảo quyền sở hữu đối với tất cả các khiếu nại, bao gồm cả những khiếu nại có thể phát sinh trước quyền sở hữu của người cấp phép. Điều này có nghĩa là người cấp quyền phải chịu trách nhiệm pháp lý trong việc bảo vệ quyền sở hữu trước mọi khiếu nại hoặc khiếm khuyết, bất kể chúng xảy ra khi nào (Friedman, 2019).

Mặt khác, chứng thư bảo hành đặc biệt đưa ra mức bảo hành có giới hạn hơn, vì người cấp phép chỉ bảo đảm quyền sở hữu đối với các khiếu nại phát sinh trong thời gian họ sở hữu. Trong trường hợp này, người chuyển nhượng không chịu trách nhiệm về bất kỳ khiếm khuyết hoặc khiếu nại nào về quyền sở hữu có thể tồn tại trước khi họ mua lại tài sản (Hinkel, 2017). Do đó, người được cấp sẽ phải chịu mức độ rủi ro cao hơn với chứng thư bảo hành đặc biệt, vì họ có thể chịu trách nhiệm giải quyết mọi vấn đề về quyền sở hữu tồn tại từ trước.

Chứng thư và khế ước

Cuộc thăm dò chứng thư và khế ước là hai loại chứng thư riêng biệt, mỗi loại phục vụ một mục đích cụ thể trong lĩnh vực luật tài sản. Cuộc thăm dò chứng thư là một tài liệu pháp lý được thực hiện bởi một bên duy nhất, thường được sử dụng cho các khoản trợ cấp và bổ nhiệm đơn giản. Nó được đặc trưng bởi cạnh bằng nhau, được thăm dò, biểu thị tính chất đơn phương của thỏa thuận. Ngược lại, khế ước là một chứng thư được thực hiện bởi hai hoặc nhiều bên, với nghĩa vụ của mỗi bên được nêu thành các phần riêng biệt. Trong lịch sử, những phần này được phân tách bằng một đường cong hoặc thụt vào, được gọi là chirograph, tượng trưng cho sự thỏa thuận chung giữa các bên liên quan. Mặc dù cả chứng thư và khế ước đều là những công cụ pháp lý được sử dụng để truyền đạt quyền, lợi ích hoặc tài sản, nhưng điểm khác biệt chính nằm ở số lượng các bên liên quan và bản chất của thỏa thuận đơn phương cho chứng thư và song phương cho khế ước (Từ điển Luật Black, tái bản lần thứ 10) ., 2014).

Các giao ước và điều kiện

Các giao ước và điều kiện là những thành phần thiết yếu trong bối cảnh chứng thư, vì chúng nêu ra các nghĩa vụ và hạn chế liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản. Giao ước là những lời hứa ràng buộc về mặt pháp lý của bên chuyển nhượng (bên chuyển giao tài sản) cho bên nhận chuyển nhượng (bên nhận tài sản) về các khía cạnh cụ thể của tài sản, chẳng hạn như việc sử dụng, bảo trì hoặc phát triển tài sản đó. Những lời hứa này có thể là khẳng định, yêu cầu người được cấp thực hiện một số hành động nhất định hoặc tiêu cực, cấm người được cấp tham gia vào các hoạt động cụ thể trên tài sản (Friedman, 2019).

Mặt khác, các điều kiện là những quy định phải được đáp ứng để chứng thư vẫn có giá trị và có hiệu lực thi hành. Nếu một điều kiện bị vi phạm, người chuyển nhượng có thể có quyền đòi lại tài sản hoặc tìm kiếm các biện pháp pháp lý. Các điều kiện có thể được phân loại thành tiền lệ, phải được đáp ứng trước khi việc chuyển quyền sở hữu diễn ra hoặc điều kiện tiếp theo, phải được đáp ứng sau khi việc chuyển giao diễn ra (Harpum, Megarry, & Wade, 2011). Tóm lại, các giao ước và điều kiện đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền và trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch tài sản, đảm bảo việc chuyển quyền sở hữu tuân thủ các điều khoản đã thỏa thuận và yêu cầu pháp lý.

Đăng ký và ghi chép chứng thư

Quá trình đăng ký và ghi chép chứng thư bao gồm việc nộp chứng thư chính thức cho cơ quan chính phủ thích hợp, điển hình là văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng ghi chép địa phương, để cung cấp thông báo công khai về việc chuyển quyền sở hữu bất động sản. Quá trình này rất quan trọng trong việc thiết lập một chuỗi quyền sở hữu rõ ràng và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu mới. Sau khi ký kết và giao chứng thư, người được cấp (chủ sở hữu mới) có trách nhiệm đăng ký tài liệu. Phí đăng ký có thể được áp dụng và chứng thư phải đáp ứng các yêu cầu định dạng cụ thể, chẳng hạn như cỡ chữ, cỡ giấy và lề để được chấp nhận ghi lại. Sau khi chứng thư được ghi lại, nó sẽ trở thành một phần của hồ sơ công khai mà các bên quan tâm có thể truy cập để xác minh quyền sở hữu và xác định bất kỳ trở ngại hoặc hạn chế nào đối với tài sản. Ở một số khu vực pháp lý, việc không ghi lại chứng thư có thể dẫn đến mất quyền ưu tiên đối với các yêu cầu hoặc chuyển nhượng tiếp theo, khiến quá trình đăng ký và ghi chép trở nên cần thiết để bảo vệ quyền tài sản (Ủy ban Luật pháp, 2011; Merrill & Smith, 2007).

Chuyển quyền sở hữu bất động sản

Quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản bao gồm một số bước quan trọng, bắt đầu bằng việc thực hiện chứng thư. Chứng thư là một văn bản pháp lý chuyển tải lợi ích, quyền hoặc tài sản từ một bên (bên cấp) sang bên khác (bên được cấp). Có nhiều loại chứng thư khác nhau, chẳng hạn như chứng thư bảo hành và chứng thư từ bỏ yêu cầu bồi thường, khác nhau về mức độ bảo đảm quyền sở hữu do người chuyển nhượng cung cấp. Sau khi chứng thư được chuẩn bị, nó phải được người cấp phép ký trước sự chứng kiến ​​​​của một số nhân chứng theo quy định và, ở một số khu vực pháp lý, được đóng dấu. Chứng thư sau đó phải được giao và được người được cấp chấp nhận, với mọi điều kiện kèm theo sự chấp nhận được gọi là giao ước. Sau khi thực hiện và chuyển giao chứng thư, điều cần thiết là phải đăng ký và ghi lại chứng thư với cơ quan đăng ký đất đai hoặc văn phòng ghi chép thích hợp để cung cấp thông báo công khai về việc chuyển nhượng và bảo vệ quyền của người được cấp. Quy trình này có thể thay đổi một chút tùy thuộc vào sự khác biệt về quyền tài phán và quan điểm quốc tế, nhưng các bước cơ bản này vẫn nhất quán trên hầu hết các hệ thống luật thông thường (Wikipedia, nd; Investopedia, 2020).

Chứng thư liên quan đến các khái niệm luật tài sản khác

Chứng thư đóng một vai trò quan trọng trong luật tài sản, vì chúng là công cụ pháp lý chuyển giao, khẳng định hoặc xác nhận một lợi ích, quyền hoặc tài sản. Chúng có liên quan chặt chẽ với các khái niệm luật tài sản khác như chuyển nhượng, là quá trình chuyển quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản từ người này sang người khác. Chứng thư cũng tương tác với khái niệm bất động sản trên đất, vì chúng có thể được sử dụng để tạo hoặc chuyển nhượng nhiều loại bất động sản khác nhau, chẳng hạn như phí đơn giản, bất động sản trọn đời hoặc bất động sản cho thuê.

Hơn nữa, chứng thư gắn liền với nguyên tắc estoppel bằng chứng thư, điều này ngăn cản một bên phủ nhận sự thật của một sự kiện được nêu trong chứng thư mà họ đã thực hiện. Nguyên tắc này đảm bảo độ tin cậy và độ tin cậy của chứng thư trong giao dịch tài sản. Ngoài ra, chứng thư phải tuân theo các yêu cầu về đăng ký và ghi chép, nhằm cung cấp thông báo về quyền sở hữu và lợi ích tài sản cho bên thứ ba. Trong bối cảnh quốc tế, chứng thư có thể có sự khác biệt về thẩm quyền xét xử, vì luật tài sản và yêu cầu chứng thư có thể khác nhau giữa các quốc gia và hệ thống pháp luật (Wikipedia, nd).

Nhìn chung, chứng thư là một phần không thể thiếu của luật tài sản vì chúng tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển quyền sở hữu bất động sản và tương tác với nhiều khái niệm luật tài sản khác để đảm bảo hoạt động đúng đắn của các giao dịch tài sản và bảo vệ quyền tài sản.

Sự khác biệt về thẩm quyền và quan điểm quốc tế

Sự khác biệt về thẩm quyền và quan điểm quốc tế về các văn kiện trong luật sở hữu là rất đáng kể, vì các hệ thống và truyền thống pháp luật khác nhau giữa các quốc gia. Trong các khu vực pháp lý thông luật, chẳng hạn như Hoa Kỳ, Vương quốc Anh và Úc, chứng thư là công cụ pháp lý truyền đạt, khẳng định hoặc xác nhận một lợi ích, quyền hoặc tài sản. Chúng thường liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu bất động sản và yêu cầu các thủ tục cụ thể để có hiệu lực, chẳng hạn như được ký, chứng thực và giao hàng (Harvard Law Review, 2017).

Ngược lại, các khu vực pháp lý theo luật dân sự, chẳng hạn như ở lục địa châu Âu và châu Mỹ Latinh, dựa vào hệ thống công chứng để chuyển nhượng tài sản. Trong các hệ thống này, công chứng viên là chuyên gia pháp lý sẽ soạn thảo và chứng thực văn bản chuyển nhượng tài sản, đảm bảo rằng các bên đáp ứng mọi yêu cầu pháp lý (Ngân hàng Thế giới, 2017). Hệ thống công chứng này cung cấp mức độ chắc chắn về mặt pháp lý và bảo vệ cao hơn cho các giao dịch tài sản so với hệ thống chứng thư thông luật.

Hơn nữa, một số quốc gia đã áp dụng các hệ thống kết hợp kết hợp các yếu tố của cả truyền thống thông luật và dân luật. Ví dụ, hệ thống luật sở hữu của Nam Phi kết hợp cả quy trình công chứng và đăng ký chứng thư (Ủy ban Luật Nam Phi, 2001). Những khác biệt về quyền tài phán này nêu bật tầm quan trọng của việc hiểu rõ các yêu cầu và thủ tục pháp lý cụ thể đối với giao dịch tài sản ở mỗi quốc gia, cũng như những thách thức và sự phức tạp tiềm ẩn có thể phát sinh trong các giao dịch xuyên biên giới.