Giới thiệu về Định giá khách sạn

Vì khách sạn là tài sản hoạt động nên việc định giá chúng khác biệt đáng kể so với các tài sản thương mại khác, đòi hỏi phải xem xét nhiều yếu tố khác nhau có thể không liên quan đến các loại tài sản khác. Mục tiêu chính của việc định giá khách sạn là xác định giá trị tiềm năng của tài sản dựa trên khả năng tạo thu nhập của nó, có tính đến các yếu tố như tỷ lệ lấp đầy, giá phòng trung bình và hiệu quả hoạt động. Để đạt được điều này, các nhà định giá sử dụng một loạt các phương pháp, bao gồm định giá giao dịch, định giá truyền thống và định giá đầu tư, mỗi phương pháp đều có những giả định và tính toán riêng. Quy trình định giá khách sạn kỹ lưỡng là điều cần thiết để các nhà đầu tư, người cho vay và nhà điều hành đưa ra quyết định sáng suốt vì nó cung cấp cơ sở đáng tin cậy để đánh giá hiệu quả tài chính của tài sản và lợi tức đầu tư tiềm năng (Jones Lang LaSalle, 2017; Anderson Wilde & Harris, 2023 ).

Các loại phương pháp định giá khách sạn

Có một số phương pháp định giá khách sạn được các chuyên gia sử dụng để xác định giá trị tài sản của khách sạn. Một phương pháp phổ biến là Định giá Giao dịch, tập trung vào thu nhập được tạo ra bằng cách vận hành tài sản như một hoạt động kinh doanh. Cách tiếp cận này bao gồm việc phân tích các yếu tố tài chính như EBITDA (Thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao) và tính toán Lợi nhuận hoạt động có thể duy trì hợp lý (FMOP) để ước tính thu nhập và lợi nhuận tiềm năng của khách sạn. Một phương pháp khác là Định giá Gạch và Vữa, đánh giá giá trị của khách sạn dựa trên tài sản vật chất và quyền sở hữu còn trống. Cách tiếp cận này thường được sử dụng khi một khách sạn đang được bán để tái phát triển hoặc tái sử dụng. Mặt khác, Phương pháp Định giá Đầu tư coi khách sạn là tài sản đầu tư và đánh giá giá trị của nó dựa trên thu nhập mà nó tạo ra cho nhà đầu tư. Phương pháp này tính đến các yếu tố như thu nhập cho thuê, tỷ lệ lấp đầy và xu hướng thị trường. Mỗi phương pháp này đều có những ưu điểm và hạn chế riêng và việc lựa chọn phương pháp nào tùy thuộc vào hoàn cảnh và mục tiêu cụ thể của việc định giá (Pericleous & Manners, 2023).

Phương pháp định giá giao dịch và tầm quan trọng của nó

Phương pháp định giá giao dịch là một phương pháp quan trọng trong định giá khách sạn vì nó chủ yếu tập trung vào tiềm năng tạo thu nhập của tài sản bằng cách đánh giá hiệu quả hoạt động của tài sản đó. Không giống như các tài sản thương mại khác, khách sạn được coi là tài sản hoạt động và giá trị của chúng bị ảnh hưởng đáng kể bởi lợi nhuận của doanh nghiệp. Phương pháp này bao gồm việc phân tích các yếu tố tài chính khác nhau, chẳng hạn như Thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao (EBITDA), để xác định Lợi nhuận hoạt động có thể duy trì hợp lý (FMOP) mà nhà điều hành có thẩm quyền có thể đạt được.

Tầm quan trọng của Phương pháp Định giá Giao dịch nằm ở khả năng cung cấp sự hiểu biết toàn diện về hiệu quả hoạt động và tiềm năng tài chính của khách sạn. Bằng cách kiểm tra dữ liệu giao dịch lịch sử, tỷ lệ lấp đầy, giá phòng và chi phí đi lại, phương pháp này cho phép người định giá xác định các lĩnh vực cần cải thiện và ước tính giá trị của tài sản dựa trên khả năng tạo thu nhập của nó. Hơn nữa, việc sử dụng dữ liệu điểm chuẩn cho phép so sánh với các khách sạn tương tự trong khu vực địa phương, đảm bảo rằng việc định giá là chính xác và cạnh tranh. Nhìn chung, Phương pháp Định giá Giao dịch cung cấp một cách tiếp cận đáng tin cậy và sâu sắc để định giá khách sạn, có tính đến các khía cạnh hoạt động độc đáo của tài sản cũng như tiềm năng tăng trưởng và lợi nhuận của nó.

Hiểu EBITDA trong định giá khách sạn

EBITDA, từ viết tắt của Thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao, đóng một vai trò quan trọng trong việc định giá khách sạn vì nó cung cấp một bức tranh rõ ràng về hiệu quả tài chính của khách sạn. Bằng cách tập trung vào các hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp, EBITDA loại bỏ tác động của các quyết định tài chính, môi trường thuế và chi phí không dùng tiền mặt, cho phép so sánh chính xác hơn các khách sạn có cơ cấu vốn và chính sách khấu hao khác nhau. Trong bối cảnh định giá khách sạn, EBITDA được sử dụng để xác định Lợi nhuận hoạt động có thể duy trì hợp lý (FMOP), thể hiện thu nhập tiềm năng có thể được tạo ra bởi nhà điều hành có thẩm quyền. Số liệu này rất cần thiết để người định giá đánh giá khả năng sinh lời của khách sạn và khả năng tạo ra dòng tiền, điều này cuối cùng ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Hơn nữa, EBITDA đóng vai trò là cơ sở để so sánh, cho phép người định giá so sánh hiệu quả hoạt động của khách sạn với mức trung bình của ngành và xu hướng thị trường khu vực, đảm bảo quy trình định giá toàn diện và đáng tin cậy (Pericleous & Manners, 2023).

Tính toán lợi nhuận hoạt động có thể duy trì hợp lý

Việc tính toán Lợi nhuận hoạt động có thể duy trì hợp lý (FMOP) trong định giá khách sạn là một bước quan trọng trong việc xác định thu nhập tiềm năng được tạo ra bằng cách vận hành tài sản như một doanh nghiệp. Để đạt được FMOP, các nhà định giá có kinh nghiệm sẽ phân tích các tài khoản kinh doanh của khách sạn, tập trung vào giao dịch lịch sử và lãi lỗ đã công bố. Họ xem xét các yếu tố tài chính được gọi là EBITDA (Thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao) để ước tính thu nhập có thể được tạo ra dựa trên số lượng phòng và giá phòng trung bình đạt được. Các nhà định giá cũng đánh giá liệu nhà điều hành hiện tại đang định giá thấp hay quá cao các dịch vụ của họ, điều này có thể ảnh hưởng đến thu nhập và tỷ lệ lấp đầy tiềm năng.

Sau khi xác định EBITDA FMOP, người định giá sẽ so sánh những số liệu này với giá phòng và tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ tương tự trong khu vực địa phương, sử dụng dữ liệu so sánh chuyên nghiệp. Dữ liệu này, được thu thập từ các thương nhân, giúp xác định mức trung bình của địa phương và quốc gia, cho phép người định giá ước tính lợi nhuận có thể có nếu phòng được tính ở mức giá tương đương và cạnh tranh. Cuối cùng, người định giá xem xét các khoản chi trong tài khoản doanh nghiệp và đánh giá chúng dựa trên mức trung bình chuẩn và kinh nghiệm của chính họ để hiểu khoản chi nên là bao nhiêu (Pericleous & Manners, 2023).

Tầm quan trọng của dữ liệu điểm chuẩn trong định giá khách sạn

Dữ liệu điểm chuẩn đóng một vai trò quan trọng trong quá trình định giá khách sạn vì nó cung cấp cơ sở khách quan và đáng tin cậy để so sánh với các khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ tương tự khác trong khu vực địa phương. Dữ liệu này, được thu thập từ nhiều nhà kinh doanh khác nhau, giúp xác định mức trung bình của địa phương và quốc gia cho các chỉ số hoạt động chính như giá phòng, tỷ lệ lấp đầy và chi phí vận hành. Bằng cách sử dụng dữ liệu so sánh, các chuyên gia định giá có thể ước tính lợi nhuận tiềm năng của khách sạn nếu phòng được tính ở mức giá cạnh tranh, có tính đến các điều kiện và xu hướng thị trường cụ thể.

Hơn nữa, dữ liệu điểm chuẩn cho phép người định giá đánh giá chi phí của khách sạn so với mức trung bình của ngành, đảm bảo rằng chi phí vận hành phù hợp với những gì được mong đợi đối với một khách sạn có quy mô và vị trí như vậy. Thông tin này, kết hợp với chuyên môn và sự hiểu biết của người định giá về sự khác biệt của thị trường khu vực, cho phép họ so sánh chính xác cả về địa phương và dịch vụ được cung cấp. Cuối cùng, việc sử dụng dữ liệu chuẩn trong quá trình định giá khách sạn đảm bảo đánh giá chính xác và đáng tin cậy hơn về giá trị tài sản, có tính đến các đặc điểm độc đáo và hiệu quả hoạt động của khách sạn được đề cập.

Phân tích tài khoản kinh doanh khách sạn và các khoản chi

Người định giá phân tích các tài khoản kinh doanh của khách sạn và các khoản chi trong quá trình định giá khách sạn bằng cách kiểm tra dữ liệu giao dịch lịch sử, tập trung vào báo cáo lãi lỗ đã khai báo. Điều này cho phép họ xác định Lợi nhuận Hoạt động Duy trì Hợp lý (FMOP) mà nhà điều hành có thẩm quyền có thể đạt được. Các yếu tố tài chính được sử dụng trong phân tích này được gọi là EBITDA, viết tắt của Thu nhập (trước) Lãi, Thuế, Khấu hao và Khấu hao. Bằng cách đánh giá các yếu tố này, người định giá có thể ước tính thu nhập tiềm năng được tạo ra dựa trên số lượng phòng, giá phòng trung bình đạt được và tỷ lệ lấp đầy.

Ngoài việc phân tích hiệu quả hoạt động tài chính của khách sạn, các nhà định giá còn so sánh số liệu của khách sạn với dữ liệu chuẩn từ các khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ tương tự ở khu vực địa phương. Dữ liệu này được thu thập từ các nhà kinh doanh, cung cấp thông tin chi tiết về mức trung bình của địa phương và quốc gia, cho phép người định giá ước tính lợi nhuận tiềm năng nếu phòng được tính ở mức giá cạnh tranh. Hơn nữa, những người định giá sẽ xem xét các khoản chi tiêu của khách sạn và so sánh chúng với mức trung bình chuẩn và kinh nghiệm của chính họ để hiểu chi phí nên như thế nào. Phân tích toàn diện về các tài khoản và chi tiêu kinh doanh khách sạn này rất quan trọng trong việc xác định mức định giá chính xác của khách sạn (Pericleous & Manners, 2023).

Áp dụng hệ số nhân và lợi nhuận trong định giá khách sạn

Trong quá trình định giá khách sạn, hệ số nhân và lợi suất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản dựa trên thu nhập tiềm năng của nó. Hệ số nhân, còn được gọi là tỷ lệ vốn hóa, được áp dụng cho Lợi nhuận hoạt động có thể duy trì hợp lý (FMOP) của khách sạn để ước tính giá trị tài sản. FMOP được tính toán bằng cách phân tích hiệu suất giao dịch trước đây của khách sạn, tỷ lệ lấp đầy và giá phòng trung bình cùng nhiều yếu tố khác. Mặt khác, lợi suất thể hiện lợi tức đầu tư hàng năm và được sử dụng để đánh giá mức độ hấp dẫn của bất động sản đối với các nhà đầu tư tiềm năng.

Việc áp dụng hệ số nhân và lợi tức trong định giá khách sạn đòi hỏi sự hiểu biết thấu đáo về sự khác biệt của thị trường khu vực và các đặc điểm cụ thể của khách sạn đang được định giá. Ví dụ: chuỗi khách sạn quốc gia có thể có hệ số nhân cao hơn so với các khách sạn độc lập và các bất động sản ở những vị trí đắc địa như London có thể mang lại lợi nhuận cao hơn so với các bất động sản ở những khu vực ít được săn đón hơn. Ngoài ra, các khách sạn được xây dựng có mục đích có thể mang lại lợi nhuận tốt hơn so với các bất động sản dân cư được chuyển đổi. Các chuyên gia định giá dựa vào dữ liệu so sánh và kinh nghiệm sâu rộng của họ để chọn hệ số nhân và lợi nhuận phù hợp, đảm bảo định giá tài sản khách sạn chính xác và đáng tin cậy (Pericleous & Manners, 2023).

Sự khác biệt của thị trường khu vực trong định giá khách sạn

Sự khác biệt của thị trường khu vực đóng một vai trò quan trọng trong việc định giá khách sạn vì chúng ảnh hưởng đến nhiều yếu tố khác nhau như cung, cầu và cạnh tranh trong ngành. Những khác biệt này có thể là do các yếu tố như điều kiện kinh tế, xu hướng du lịch và quy định của địa phương, khác nhau giữa các khu vực và quốc gia. Ví dụ: một khách sạn nằm ở một địa điểm du lịch nổi tiếng với nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế có thể được định giá cao hơn so với một khách sạn tương tự ở một khu vực ít phổ biến hơn với nhu cầu thấp hơn và tình trạng dư cung phòng khách sạn.

Ngoài ra, sự khác biệt về thị trường khu vực có thể ảnh hưởng đến chi phí hoạt động và tiềm năng tạo doanh thu của khách sạn. Ví dụ: chi phí lao động, thuế và chi phí tiện ích có thể khác nhau đáng kể giữa các khu vực, ảnh hưởng đến lợi nhuận của khách sạn và do đó ảnh hưởng đến giá trị của nó. Hơn nữa, sự khác biệt trong khu vực về sở thích và thói quen chi tiêu của người tiêu dùng cũng có thể ảnh hưởng đến tiềm năng doanh thu của khách sạn vì chúng xác định các loại dịch vụ và tiện nghi có nhu cầu ở một thị trường cụ thể.

Tóm lại, sự khác biệt về thị trường khu vực là rất quan trọng trong việc định giá khách sạn vì chúng tác động đến nhiều khía cạnh khác nhau trong hoạt động và hiệu quả tài chính của khách sạn. Các nhà định giá phải xem xét những khác biệt này khi tiến hành định giá khách sạn để đảm bảo kết quả chính xác và đáng tin cậy phản ánh những đặc điểm độc đáo của thị trường khu vực nơi khách sạn hoạt động.

Phương pháp định giá gạch và vữa

Phương pháp định giá gạch và vữa là một phương pháp được sử dụng trong định giá khách sạn, tập trung vào các khía cạnh vật chất của tài sản, chẳng hạn như đất đai, tòa nhà và các cải tiến của nó. Phương pháp này ước tính giá trị của khách sạn dựa trên chi phí thay thế tài sản bằng tài sản tương tự, có tính đến các yếu tố như chi phí xây dựng, khấu hao và giá trị của đất. Trong bối cảnh định giá khách sạn, Phương pháp định giá truyền thống thường được sử dụng kết hợp với các phương pháp định giá khác, chẳng hạn như Phương pháp định giá giao dịch và Định giá đầu tư, để mang lại sự hiểu biết toàn diện về giá trị của khách sạn.

Việc áp dụng Phương pháp định giá gạch và vữa trong định giá khách sạn bao gồm việc đánh giá vị trí, quy mô, tuổi, tình trạng và bất kỳ đặc điểm độc đáo nào có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Ngoài ra, xu hướng thị trường và dữ liệu bán hàng có thể so sánh được xem xét để xác định giá trị thị trường hiện tại của tài sản. Phương pháp này đặc biệt hữu ích khi định giá các khách sạn hiện không hoạt động hoặc có lịch sử giao dịch hạn chế vì nó tập trung vào giá trị nội tại của tài sản hơn là tiềm năng tạo thu nhập của nó. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Phương pháp định giá truyền thống có thể không nắm bắt được đầy đủ giá trị tài sản vô hình của khách sạn, chẳng hạn như danh tiếng thương hiệu và chuyên môn quản lý, điều này có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị tổng thể của khách sạn (Peel, 2010; Rushmore, 2012) ).

Phương pháp định giá đầu tư khách sạn

Phương pháp định giá đầu tư cho khách sạn là một phương pháp tập trung vào thu nhập tiềm năng do bất động sản tạo ra như một tài sản đầu tư. Phương pháp này tính đến thu nhập hoạt động ròng (NOI) của khách sạn và tỷ lệ vốn hóa (tỷ lệ vốn hóa) để xác định giá trị của tài sản. NOI được tính bằng cách trừ chi phí hoạt động của khách sạn khỏi tổng thu nhập của nó, trong khi tỷ lệ trần là tỷ lệ phần trăm phản ánh rủi ro liên quan đến khoản đầu tư và lợi tức đầu tư dự kiến ​​(ROI).

Để áp dụng Phương pháp định giá đầu tư, trước tiên người định giá sẽ tính toán NOI bằng cách phân tích báo cáo tài chính của khách sạn và xác định các số liệu thu nhập và chi phí có liên quan. Tiếp theo, người định giá xác định mức trần thích hợp bằng cách xem xét các yếu tố như vị trí của khách sạn, điều kiện thị trường và các tài sản có thể so sánh được. Tỷ lệ giới hạn sau đó được áp dụng cho NOI để tính ra giá trị của khách sạn. Ví dụ: nếu một khách sạn có NOI là 1 triệu USD và tỷ lệ trần là 8% thì giá trị của tài sản sẽ là 12.5 triệu USD (1 triệu USD / 0.08). Phương pháp này đặc biệt hữu ích cho các nhà đầu tư muốn tìm hiểu ROI tiềm năng và rủi ro liên quan đến đầu tư vào khách sạn vì nó cung cấp dấu hiệu rõ ràng về tiềm năng tạo thu nhập và giá trị thị trường của bất động sản.

Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá khách sạn và xu hướng thị trường

Có nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến việc định giá khách sạn, bao gồm vị trí, loại tài sản, quy mô, độ tuổi và tình trạng. Ngoài ra, hiệu quả tài chính của khách sạn, chẳng hạn như doanh thu trên mỗi phòng sẵn có (RevPAR), tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ trung bình hàng ngày (ADR), đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của nó. Xu hướng thị trường cũng tác động đến việc định giá khách sạn vì chúng phản ánh tình hình chung của ngành và tiềm năng tăng trưởng trong tương lai. Ví dụ, một nền kinh tế mạnh với nhu cầu đi lại và kinh doanh du lịch ngày càng tăng có thể dẫn đến việc định giá khách sạn cao hơn, trong khi suy thoái kinh tế hoặc nhu cầu đi lại giảm có thể ảnh hưởng tiêu cực đến việc định giá.

Hơn nữa, bối cảnh cạnh tranh trong thị trường khách sạn, bao gồm cả sự xuất hiện của các dự án phát triển mới hoặc sắp diễn ra, có thể ảnh hưởng đến việc định giá. Cơ cấu quản lý và liên kết thương hiệu của khách sạn cũng đóng một vai trò quan trọng, vì các thương hiệu có uy tín với đội ngũ quản lý mạnh có xu hướng định giá cao hơn. Cuối cùng, các yếu tố kinh tế vĩ mô, chẳng hạn như lãi suất và lạm phát, có thể tác động đến việc định giá khách sạn bằng cách ảnh hưởng đến chi phí vốn và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư. Tóm lại, định giá khách sạn là một quá trình phức tạp, xem xét nhiều yếu tố và xu hướng thị trường để xác định chính xác giá trị tài sản (HVS, 2019; CBRE, 2020).