Định nghĩa và các loại hợp tác xã nhà ở

Có hai loại hợp tác xã nhà ở chính: hợp tác xã có vốn cổ phần và hợp tác xã không có vốn cổ phần. Trong hợp tác xã vốn cổ phần, các thành viên sở hữu một cổ phần của pháp nhân và có quyền biểu quyết tỷ lệ với số cổ phần mà họ sở hữu. Mặt khác, các hợp tác xã không có vốn cổ phần cấp cho các thành viên trả phí quyền chiếm một phòng ngủ và chia sẻ tài nguyên chung của một ngôi nhà thuộc sở hữu của tổ chức hợp tác, như đã thấy ở một số hợp tác xã sinh viên ở Hoa Kỳ. Cả hai loại hình hợp tác xã đều nhằm mục đích cung cấp các lựa chọn nhà ở bền vững và giá cả phải chăng cho các thành viên của mình đồng thời thúc đẩy ý thức cộng đồng và trách nhiệm chung (ICA Housing, nd; Hợp tác xã Wiki, nd).

Tình trạng pháp lý và cơ cấu

Hợp tác xã nhà ở có tư cách pháp lý độc nhất, thường hoạt động như một công ty hoặc mô hình hợp tác xã không có vốn cổ phần. Với tư cách là một pháp nhân, hợp tác xã nhà ở có thể ký hợp đồng với các công ty khác hoặc thuê cá nhân cung cấp dịch vụ, chẳng hạn như bảo trì hoặc quản lý. Các cổ đông trong hợp tác xã nhà ở không trực tiếp sở hữu bất động sản; thay vào đó, họ sở hữu một phần của pháp nhân sở hữu tài sản đó. Hình thức sở hữu riêng biệt này được quy định bởi luật pháp riêng ở hầu hết các khu vực pháp lý, tương tự như luật quản lý các công ty, để đảm bảo hoạt động đúng đắn và bảo vệ quyền và nghĩa vụ của cổ đông.

Cơ cấu của các hợp tác xã nhà ở bao gồm các thành viên, trong đó mỗi cư dân hoặc hộ gia đình đều là thành viên của hiệp hội hợp tác xã. Các thành viên có quyền chiếm hữu một đơn vị cụ thể trong hợp tác xã, như được nêu trong thỏa thuận chiếm giữ hoặc hợp đồng thuê độc quyền của họ. Việc quản trị thường được quản lý bởi một ban giám đốc, do các thành viên bầu ra, những người chịu trách nhiệm về các quyết định kinh doanh, yêu cầu tài chính và tính bền vững chung của hợp tác xã. Hội đồng quản trị có thể thành lập các ủy ban thường trực để xử lý các khía cạnh khác nhau trong công việc của hợp tác xã, chẳng hạn như tài chính, thành viên và bảo trì (Liên minh Hợp tác xã Quốc tế, nd; Hợp tác xã Wiki, nd).

Quyền sở hữu và tư cách thành viên

Quyền sở hữu và tư cách thành viên trong hợp tác xã nhà ở là những khái niệm riêng biệt xác định mối quan hệ giữa cư dân và tổ chức hợp tác xã. Trong hợp tác xã nhà ở, cư dân không sở hữu các căn hộ hoặc bất động sản riêng lẻ; thay vào đó, họ sở hữu cổ phần trong pháp nhân (thường là công ty) sở hữu tài sản đó. Phần chia sẻ này cấp cho họ quyền chiếm giữ một đơn vị nhà ở cụ thể, tuân theo hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng thuê độc quyền, trong đó nêu rõ các quy tắc và quy định của hợp tác xã.

Tư cách thành viên trong hợp tác xã nhà ở được cấp cho mỗi cư dân hoặc hộ gia đình thường trú, cung cấp cho họ quyền cư trú và tiếng nói trong quá trình ra quyết định của hợp tác xã. Các thành viên thường có một phiếu bầu mỗi người, bất kể số lượng cổ phiếu họ sở hữu, tuân theo Nguyên tắc Rochdale. Họ tham gia bầu chọn một ban giám đốc, chịu trách nhiệm về các quyết định kinh doanh, yêu cầu tài chính và tính bền vững chung của hợp tác xã. Với tư cách vừa là cổ đông vừa là thành viên, cư dân trong các hợp tác xã nhà ở có quyền lợi đặc biệt đối với sự thành công của hợp tác xã và tích cực tham gia vào việc quản lý và điều hành hợp tác xã, nuôi dưỡng ý thức cộng đồng và chia sẻ trách nhiệm giữa các thành viên.

Quản lý và Quản trị

Cơ cấu quản lý và điều hành của các hợp tác xã nhà ở chủ yếu dựa trên các nguyên tắc dân chủ, trong đó mỗi người dân hoặc hộ gia đình thường trú là thành viên của hiệp hội hợp tác xã. Các thành viên thường bầu một ban giám đốc trong số các cổ đông tại cuộc họp chung, chẳng hạn như cuộc họp chung thường niên. Hội đồng quản trị chịu trách nhiệm đưa ra các quyết định kinh doanh, bao gồm các yêu cầu về tài chính và tính bền vững của hợp tác xã. Họ có thể thành lập các ủy ban thường trực trong số các cổ đông, những người thường tình nguyện dành thời gian của mình để xử lý các công việc kinh doanh của hợp tác xã hoặc đưa ra khuyến nghị về các vấn đề như tài chính, tư cách thành viên và bảo trì các đơn vị nhà ở. Trong các hợp tác xã nhỏ hơn, tất cả các thành viên đều có thể tham gia hội đồng quản trị. Hội đồng thường bầu ra các quan chức của chính mình, chẳng hạn như chủ tịch, phó chủ tịch, v.v., những người này là tình nguyện viên hoặc nhận tiền thù lao cho công việc của họ. Cách tiếp cận dân chủ này đảm bảo rằng lợi ích của tất cả các thành viên được đại diện và nuôi dưỡng ý thức cộng đồng cũng như trách nhiệm chung trong hợp tác xã (ICA Housing, nd; Hợp tác xã Wiki, nd).

Các khía cạnh tài chính và tài trợ

Các khía cạnh tài chính của hợp tác xã nhà ở chủ yếu xoay quanh việc thu tiền thuê hoặc phí từ các thành viên, được sử dụng để trang trải chi phí hoạt động, bảo trì và thanh toán thế chấp. Trên thực tế, với tư cách là các tổ chức phi lợi nhuận, các hợp tác xã nhà ở nhằm mục đích cân bằng thu nhập và chi phí mà không tạo ra thặng dư đáng kể, đảm bảo rằng tiền thuê nhà của các thành viên được đặt ở mức hợp lý (ICA Housing, nd).

Các lựa chọn tài trợ cho hợp tác xã nhà ở bao gồm vay thế chấp từ các tổ chức tài chính, trợ cấp của chính phủ và trợ cấp. Trong một số trường hợp, hợp tác xã cũng có thể sở hữu các tài sản tạo doanh thu, chẳng hạn như các công ty con, để bù đắp chi phí nhà ở và giảm tiền thuê nhà cho các thành viên (ICA Housing, nd). Điều quan trọng đối với các hợp tác xã nhà ở là đảm bảo nguồn tài chính đáng tin cậy và duy trì sự ổn định tài chính để đảm bảo khả năng tồn tại lâu dài của hợp tác xã và phúc lợi của các thành viên.

Vai trò và trách nhiệm của cổ đông

Các cổ đông trong hợp tác xã nhà ở đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động và thành công chung của hợp tác xã. Họ là thành viên của hiệp hội hợp tác xã và có quyền chiếm hữu một dãy phòng cụ thể trong hợp tác xã nhà ở, như được nêu trong hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng thuê độc quyền của họ. Các cổ đông có trách nhiệm bầu ra một ban giám đốc trong số họ, điển hình là trong cuộc họp chung thường niên. Hội đồng này chịu trách nhiệm đưa ra các quyết định kinh doanh, bao gồm các yêu cầu tài chính và tính bền vững của hợp tác xã.

Hơn nữa, các cổ đông có thể tình nguyện phục vụ trong các ủy ban thường trực do hội đồng quản trị thành lập, nơi xử lý các khía cạnh khác nhau của công việc của hợp tác xã, chẳng hạn như tài chính, thành viên và bảo trì. Bằng cách tích cực tham gia vào quá trình ra quyết định và đóng góp kỹ năng cũng như chuyên môn của mình, các cổ đông giúp đảm bảo hợp tác xã hoạt động hiệu quả và khả năng tồn tại lâu dài. Ngoài ra, họ phải tuân thủ các quy tắc và quy định của hợp tác xã, như được quy định trong thỏa thuận sử dụng và trả phần chi phí của hợp tác xã, thường dưới dạng tiền thuê hoặc phí bảo trì.

Lợi ích và thách thức của hợp tác xã nhà ở

Hợp tác xã nhà ở mang lại nhiều lợi ích, bao gồm khả năng chi trả, sự tham gia của cộng đồng và kiểm soát dân chủ. Vì thường là các tổ chức phi lợi nhuận nên các hợp tác xã nhà ở thường cung cấp nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn so với các mô hình sở hữu hoặc cho thuê truyền thống (ICA Housing, nd). Ngoài ra, các thành viên tích cực tham gia vào quá trình quản lý và ra quyết định, nuôi dưỡng ý thức cộng đồng và trách nhiệm chung (Wiki hợp tác xã, nd). Tuy nhiên, các hợp tác xã nhà ở cũng phải đối mặt với những thách thức, chẳng hạn như nguồn cung hạn chế, cơ cấu pháp lý phức tạp và tiềm ẩn xung đột giữa các thành viên. Tình trạng pháp lý và các quy định quản lý hợp tác xã có thể phức tạp, có thể cản trở các thành viên hoặc nhà đầu tư tiềm năng (Wiki Hợp tác xã, nd). Hơn nữa, những bất đồng giữa các thành viên về quản lý, tài chính hoặc các vấn đề khác có thể dẫn đến xung đột có thể ảnh hưởng đến sự ổn định và thành công chung của hợp tác xã (Wiki hợp tác xã, nd).

Hợp tác xã nhà ở ở các nước khác nhau

Hợp tác xã nhà ở thể hiện những đặc điểm đa dạng ở các quốc gia khác nhau, phản ánh sự khác biệt trong khuôn khổ pháp lý, bối cảnh văn hóa và nhu cầu nhà ở. Ở Canada, các hợp tác xã nhà ở chủ yếu là các tổ chức phi lợi nhuận, cung cấp các lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình (CHF Canada, 2021). Ngược lại, Phần Lan có lĩnh vực nhà ở hợp tác được phát triển tốt, với khoảng 15% dân số sống trong nhà ở hợp tác, thường có đặc điểm là xây dựng chất lượng cao và sự tham gia tích cực của người dân (Hợp tác xã Nhà ở Quốc tế, 2015). Ở Ấn Độ, hợp tác xã nhà ở phổ biến hơn ở khu vực thành thị, phục vụ các gia đình trung lưu và thượng lưu, tập trung vào việc thúc đẩy sự tự lực và hỗ trợ lẫn nhau giữa các thành viên (Mathur, 2012). Các quốc gia Bắc Âu, đặc biệt là Thụy Điển và Na Uy, có truyền thống lâu đời về nhà ở hợp tác, với tỷ lệ đáng kể dân số sống trong các hợp tác xã nhấn mạnh đến quản trị dân chủ và tính bền vững của môi trường (Hợp tác xã Nhà ở Quốc tế, 2015). Tại Hoa Kỳ, hợp tác xã nhà ở phổ biến hơn ở các thành phố lớn như New York, nơi họ cung cấp giải pháp thay thế cho quyền sở hữu chung cư, trong đó cư dân nắm giữ cổ phần trong hợp tác xã thay vì sở hữu các căn hộ riêng lẻ (Hiệp hội Hợp tác xã Nhà ở Quốc gia, 2021).

Hợp tác xã nhà ở sinh viên

Hợp tác xã nhà ở sinh viên là một hình thức sắp xếp nhà ở độc đáo, được thiết kế chủ yếu để phục vụ nhu cầu chỗ ở của sinh viên cao đẳng và đại học. Các hợp tác xã này hoạt động như các tổ chức phi lợi nhuận, thuộc sở hữu của thành viên, nơi sinh viên cùng sở hữu và quản lý tài sản nhà ở của họ. Mục tiêu chính của các hợp tác xã như vậy là cung cấp nhà ở chất lượng và giá cả phải chăng cho các thành viên, đồng thời nuôi dưỡng ý thức cộng đồng và trách nhiệm chung.

Trong hợp tác xã nhà ở sinh viên, mỗi thành viên nắm giữ một phần trong pháp nhân sở hữu tài sản, trao cho họ quyền chiếm giữ một đơn vị hoặc phòng ngủ cụ thể trong hợp tác xã. Các thành viên thường phải trả một khoản phí hàng tháng, bao gồm các chi phí như thanh toán thế chấp, thuế tài sản, bảo trì và các tiện ích. Việc quản lý và điều hành các hợp tác xã này được thực hiện bởi chính các thành viên, họ bầu ra một ban giám đốc trong số cấp bậc của họ. Hội đồng này chịu trách nhiệm đưa ra các quyết định quan trọng liên quan đến tài chính, thành viên và bảo trì tài sản của hợp tác xã. Bằng cách tổng hợp các nguồn lực và chia sẻ trách nhiệm, các hợp tác xã nhà ở sinh viên đưa ra giải pháp thay thế cho các lựa chọn nhà ở truyền thống, thường mang lại chi phí sinh hoạt thấp hơn và môi trường sống hỗ trợ nhiều hơn cho sinh viên.

So sánh với các mô hình nhà ở khác

Hợp tác xã nhà ở khác với các mô hình nhà ở khác ở một số điểm. Thứ nhất, chúng dựa trên cơ cấu sở hữu tập thể, trong đó các thành viên sở hữu cổ phần trong hợp tác xã chứ không phải các đơn vị riêng lẻ, như được thấy trong các chung cư hoặc nhà ở dành cho một gia đình (Curl, 2010). Điều này thúc đẩy ý thức cộng đồng và chia sẻ trách nhiệm giữa các thành viên khi họ cùng nhau quản lý và bảo trì tài sản (ICA, 2015). Thứ hai, các hợp tác xã nhà ở thường ưu tiên khả năng chi trả và khả năng tiếp cận, khiến chúng trở thành một lựa chọn hấp dẫn đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp và các nhóm yếu thế (Novy, 2012). Ngược lại, các mô hình nhà ở truyền thống có thể ưu tiên lợi nhuận và giá trị thị trường, có khả năng dẫn đến quá trình đô thị hóa và di dời những nhóm dân cư dễ bị tổn thương (Lees và cộng sự, 2008).

Tuy nhiên, các hợp tác xã nhà ở cũng phải đối mặt với những thách thức, chẳng hạn như nguồn tài trợ hạn chế và khuôn khổ pháp lý phức tạp (Sazama, 2000). Ngoài ra, quá trình ra quyết định dân chủ trong hợp tác xã có thể tốn thời gian và có thể dẫn đến xung đột giữa các thành viên (Birchall, 2012). Bất chấp những thách thức này, các hợp tác xã nhà ở vẫn cung cấp một giải pháp thay thế độc đáo và khả thi cho các mô hình nhà ở thông thường, thúc đẩy sự tham gia của cộng đồng, khả năng chi trả và tính bền vững.

Phát triển và hình thành hợp tác xã nhà ở

Sự phát triển và hình thành các hợp tác xã nhà ở bao gồm một loạt các bước, bắt đầu bằng việc xác định một nhóm cá nhân có chung mối quan tâm đến việc sống hợp tác. Nhóm này sau đó thành lập một pháp nhân, điển hình là một công ty, để sở hữu và quản lý bất động sản. Pháp nhân chịu trách nhiệm mua lại tài sản, thông qua việc mua hoặc xây dựng, và đảm bảo nguồn tài chính cần thiết, có thể bao gồm các khoản vay thế chấp, trợ cấp của chính phủ hoặc đóng góp của thành viên.

Sau khi tài sản được mua lại, các quy chế và thỏa thuận chiếm giữ của hợp tác xã sẽ được soạn thảo, nêu rõ các quyền và trách nhiệm của các thành viên cũng như cơ cấu quản trị. Các thành viên bầu ra một ban giám đốc, người chịu trách nhiệm giám sát các hoạt động của hợp tác xã, bao gồm các quyết định về quản lý tài chính, bảo trì và thành viên. Hội đồng quản trị cũng có thể thành lập các ủy ban để xử lý các khía cạnh cụ thể trong công việc của hợp tác xã, chẳng hạn như tài chính, thành viên và bảo trì.

Trong suốt quá trình phát triển, các hợp tác xã nhà ở thường cộng tác với các tổ chức bên ngoài, chẳng hạn như cơ quan phát triển hợp tác xã, cố vấn pháp lý và tổ chức tài chính, để đảm bảo tuân thủ luật pháp và quy định liên quan cũng như đảm bảo nguồn tài trợ và chuyên môn cần thiết. Việc thành lập hợp tác xã nhà ở là một quá trình phức tạp đòi hỏi phải lập kế hoạch, hợp tác và cam kết cẩn thận từ các thành viên để đảm bảo sự thành công và bền vững lâu dài.

Nghiên cứu điển hình và câu chuyện thành công

Các hợp tác xã nhà ở đã chứng tỏ sự thành công ở nhiều quốc gia khác nhau, cung cấp các lựa chọn sống bền vững và giá cả phải chăng cho các thành viên của họ. Một ví dụ đáng chú ý là Champlain Housing Trust (CHT) ở Vermont, Hoa Kỳ, nơi có hơn 600 ngôi nhà hợp tác và đã giúp hơn 3,000 gia đình có được nhà ở giá rẻ kể từ khi thành lập vào năm 1984 (Champlain Housing Trust, nd). Tại Thụy Điển, HSB Living Lab, một dự án nhà ở hợp tác, tập trung vào cuộc sống bền vững và công nghệ thông minh, cung cấp những hiểu biết sâu sắc có giá trị về tương lai của nhà ở hợp tác (HSB Living Lab, nd).

Một câu chuyện thành công khác là hợp tác xã Kalkbreite ở Zurich, Thụy Sĩ, đã chuyển đổi một khu công nghiệp cũ thành hợp tác xã nhà ở thân thiện với môi trường, sử dụng hỗn hợp với 97 đơn vị dân cư và nhiều không gian thương mại khác nhau (Kalkbreite, nd). Tại Canada, Tổ chức Hợp tác xã Windmill Line có trụ sở tại Toronto đã cung cấp nhà ở giá phải chăng trong hơn 40 năm, tập trung mạnh vào sự tham gia của cộng đồng và tính bền vững của môi trường (Windmill Line Co-Opera Homes, nd). Những nghiên cứu điển hình này chứng minh tiềm năng của các hợp tác xã nhà ở trong việc giải quyết các thách thức về khả năng chi trả nhà ở, tính bền vững và xây dựng cộng đồng trong các bối cảnh đa dạng.