Định nghĩa và tổng quan về thế chấp

Khoản vay này được đảm bảo bằng chính tài sản đó, đóng vai trò là tài sản thế chấp, đảm bảo khoản đầu tư của người cho vay được bảo vệ trong trường hợp vỡ nợ. Các khoản thế chấp thường được hoàn trả trong một khoảng thời gian xác định trước thông qua các khoản trả góp định kỳ, bao gồm cả thành phần gốc và lãi. Thị trường thế chấp cung cấp nhiều loại khoản vay khác nhau, chẳng hạn như các khoản thế chấp có lãi suất cố định, lãi suất điều chỉnh, được chính phủ hỗ trợ và khoản thế chấp khổng lồ, đáp ứng nhu cầu đa dạng và tình hình tài chính của người đi vay. Quá trình đăng ký thế chấp bao gồm việc đánh giá kỹ lưỡng về uy tín tín dụng của người vay, bao gồm điểm tín dụng, thu nhập và quá trình làm việc để xác định tính đủ điều kiện và điều khoản cho vay. Điều quan trọng là những người mua nhà tiềm năng phải hiểu các lựa chọn thế chấp khác nhau hiện có và đánh giá cẩn thận khả năng tài chính của họ trước khi cam kết thỏa thuận thế chấp (The Economic Times, nd).

Các loại thế chấp

Có nhiều hình thức cho vay thế chấp khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người vay. Ví dụ, các khoản thế chấp có lãi suất cố định cung cấp lãi suất không đổi trong suốt thời hạn cho vay, mang lại sự ổn định và khả năng dự đoán trong các khoản thanh toán hàng tháng. Những khoản này có thể được chia thành các khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm và 15 năm, trong đó khoản thế chấp trước có khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn trong thời gian dài hơn, trong khi khoản thế chấp sau cho phép tích lũy vốn chủ sở hữu nhanh hơn và giảm thanh toán lãi.

Các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) có lãi suất cố định ban đầu trong một khoảng thời gian xác định, sau đó lãi suất sẽ điều chỉnh định kỳ dựa trên điều kiện thị trường. Loại thế chấp này có thể có lợi cho những người đi vay dự đoán thu nhập sẽ tăng hoặc có kế hoạch bán hoặc tái cấp vốn trước khi điều chỉnh lãi suất. Ngoài ra, các chương trình thế chấp được chính phủ hỗ trợ, chẳng hạn như các khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) và các khoản vay cho Cựu chiến binh (VA), lần lượt cung cấp hỗ trợ cho các nhóm người vay cụ thể, bao gồm cả người mua nhà lần đầu và cựu quân nhân. Mặt khác, các khoản thế chấp khổng lồ phục vụ cho những người đi vay đang tìm kiếm các khoản vay vượt quá giới hạn cho vay phù hợp do các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ đặt ra, điển hình là cho các tài sản giá cao.

Tóm lại, việc hiểu rõ các lựa chọn thế chấp khác nhau và sự phù hợp của chúng với tình hình tài chính cá nhân là rất quan trọng để người đi vay đưa ra quyết định sáng suốt khi tài trợ cho việc mua bất động sản của mình (The Economic Times, nd; Investopedia, 2021).

Quy trình đăng ký thế chấp

Quá trình đăng ký thế chấp bắt đầu bằng việc người đi vay nghiên cứu và lựa chọn người cho vay phù hợp, chẳng hạn như ngân hàng hoặc công ty thế chấp. Sau khi người cho vay được chọn, người đi vay sẽ nộp đơn đăng ký thế chấp, thường yêu cầu cung cấp thông tin cá nhân và tài chính, bao gồm lịch sử việc làm, thu nhập, tài sản và nợ phải trả. Sau đó, người cho vay đánh giá mức độ tín nhiệm của người đi vay bằng cách xem xét điểm tín dụng và lịch sử tín dụng của họ cũng như xác minh thông tin được cung cấp.

Sau khi đánh giá thành công, người cho vay sẽ đưa ra thư chấp thuận trước, trong đó nêu rõ số tiền vay và lãi suất mà người vay đủ điều kiện. Sự chấp thuận trước này có thể mang lại cho người đi vay một lợi thế trong thị trường nhà ở cạnh tranh, vì người bán có thể coi họ là những người mua nghiêm túc. Sau khi người đi vay tìm thấy một tài sản và đàm phán hợp đồng mua bán với người bán, người cho vay sẽ yêu cầu thẩm định tài sản để xác định giá trị thị trường của nó. Nếu việc thẩm định ủng hộ giá mua, người cho vay tiến hành bảo lãnh khoản vay, đánh giá khả năng trả nợ của người đi vay và sự phù hợp của tài sản làm tài sản thế chấp. Cuối cùng, nếu khoản vay được chấp thuận, người đi vay và người bán sẽ gặp nhau khi kết thúc, tại đó số tiền cho vay được giải ngân và quyền sở hữu tài sản được chuyển giao (Investopedia, nd; The Balance, 2021).

Tiêu chí phê duyệt thế chấp

Các tiêu chí phê duyệt thế chấp được xác định bởi nhiều yếu tố khác nhau mà người cho vay đánh giá để đánh giá mức độ tin cậy và ổn định tài chính của người đi vay. Thứ nhất, điểm tín dụng đóng một vai trò quan trọng trong quá trình phê duyệt vì chúng phản ánh lịch sử tín dụng và thói quen trả nợ của người đi vay. Điểm tín dụng cao hơn thường làm tăng khả năng được chấp thuận và có thể dẫn đến các điều khoản cho vay thuận lợi hơn.

Một yếu tố quan trọng khác là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của người đi vay, so sánh nghĩa vụ nợ hàng tháng với tổng thu nhập hàng tháng của họ. Người cho vay thường thích tỷ lệ DTI dưới 43% để đảm bảo rằng người đi vay có thể thoải mái quản lý các khoản thanh toán thế chấp cùng với các khoản nợ hiện tại của họ. Ngoài ra, lịch sử việc làm và sự ổn định cũng được xem xét, vì người cho vay thích những người đi vay có thu nhập ổn định và có lịch sử làm việc ổn định.

Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) cũng được tính đến, biểu thị tỷ lệ phần trăm giá trị tài sản được tài trợ thông qua thế chấp. Tỷ lệ LTV thấp hơn cho thấy khoản thanh toán trả trước lớn hơn, giảm rủi ro cho người cho vay trong trường hợp vỡ nợ. Cuối cùng, người cho vay có thể yêu cầu bằng chứng về đủ tài sản hoặc dự trữ để trang trải vài tháng thanh toán thế chấp, đảm bảo rằng người đi vay có thể chịu được những khó khăn tài chính mà không vỡ nợ (Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, nd; Investopedia, 2021).

Lãi suất thế chấp

Lãi suất thế chấp là một khía cạnh quan trọng của quá trình tài trợ mua nhà, vì chúng xác định chi phí vay tiền từ người cho vay để mua hoặc tái cấp vốn cho một tài sản. Các tỷ lệ này bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm các điều kiện kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ và uy tín tín dụng của người đi vay.

Các điều kiện kinh tế vĩ mô, chẳng hạn như lạm phát và tăng trưởng kinh tế, đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định lãi suất thế chấp. Các ngân hàng trung ương, như Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ, đặt ra lãi suất ngắn hạn để quản lý lạm phát và kích thích tăng trưởng kinh tế. Những lãi suất ngắn hạn này ảnh hưởng gián tiếp đến lãi suất dài hạn, bao gồm cả lãi suất thế chấp, thông qua tác động của chúng đến chi phí đi vay chung trong nền kinh tế.

Một yếu tố khác ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp là uy tín tín dụng của người đi vay. Người cho vay đánh giá rủi ro liên quan đến việc cho vay đối với một người vay cụ thể bằng cách đánh giá lịch sử tín dụng, thu nhập và mức nợ của họ. Những người vay có điểm tín dụng cao hơn và nguồn thu nhập ổn định được coi là ít rủi ro hơn và thường được đưa ra mức lãi suất thấp hơn.

Ngoài ra, loại hình thế chấp và tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) cũng ảnh hưởng đến lãi suất. Ví dụ, các khoản thế chấp được chính phủ hỗ trợ, chẳng hạn như các khoản vay FHA và VA, có thể có lãi suất thấp hơn do rủi ro cho người cho vay giảm. Tương tự, tỷ lệ LTV thấp hơn, cho thấy khoản thanh toán trả trước lớn hơn, có thể dẫn đến lãi suất có lợi hơn cho người đi vay.

Tóm lại, lãi suất thế chấp được xác định bởi sự kết hợp của các yếu tố kinh tế vĩ mô, uy tín tín dụng của người vay và các đặc điểm khoản vay cụ thể. Hiểu được những yếu tố này có thể giúp người đi vay đưa ra quyết định sáng suốt khi tìm kiếm nguồn tài trợ thế chấp (Mishkin, 2007; Yellen, 2015).

Điều khoản hoàn trả thế chấp

Các điều khoản trả nợ thế chấp đề cập đến các điều kiện mà theo đó người đi vay phải hoàn trả khoản vay thế chấp của mình. Các điều khoản này thường bao gồm thời hạn của khoản vay, lãi suất và tần suất thanh toán. Thời hạn thế chấp có thể dao động từ ngắn hạn (10-15 năm) đến dài hạn (20-30 năm), trong đó phổ biến nhất là các khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm. Lãi suất có thể được cố định, nghĩa là nó không đổi trong suốt thời hạn cho vay hoặc có thể điều chỉnh, trong đó nó thay đổi định kỳ dựa trên điều kiện thị trường. Tần suất thanh toán thường là hàng tháng, nhưng một số người cho vay có thể cung cấp các tùy chọn thanh toán hai tuần một lần hoặc thậm chí hàng tuần.

Ngoài các khoản thanh toán gốc và lãi, các điều khoản trả nợ thế chấp cũng có thể bao gồm các điều khoản về các khoản thanh toán bổ sung, chẳng hạn như thanh toán gốc bổ sung hoặc thanh toán một lần, có thể giúp người vay trả hết khoản thế chấp nhanh hơn và tiết kiệm chi phí lãi vay. Điều cần thiết là người vay phải hiểu các điều khoản trả nợ thế chấp của họ và đảm bảo họ có thể đáp ứng các nghĩa vụ này để tránh những khó khăn tài chính tiềm ẩn hoặc thậm chí bị tịch thu tài sản thế chấp. Hơn nữa, người đi vay nên xem xét các mục tiêu tài chính và khả năng chấp nhận rủi ro của mình khi lựa chọn các điều khoản trả nợ thế chấp phù hợp nhất với tình hình của mình (Croucher & Wallace, 2012).

Phí thế chấp và chi phí đóng

Phí thế chấp và chi phí hoàn tất là những thành phần thiết yếu của quy trình thế chấp, vì chúng bao gồm nhiều chi phí khác nhau phát sinh trong quá trình khởi tạo khoản vay và chuyển nhượng tài sản. Các chi phí này thường bao gồm phí khởi tạo khoản vay, bao gồm chi phí hành chính của người cho vay và có thể dao động từ 0.5% đến 1% số tiền cho vay. Ngoài ra, phí thẩm định được tính để đánh giá giá trị của tài sản, đảm bảo rằng số tiền vay phù hợp với giá trị của tài sản.

Phí tìm kiếm quyền sở hữu và bảo hiểm cũng là một phần của chi phí kết thúc vì chúng bảo vệ cả người cho vay và người đi vay khỏi các tranh chấp quyền sở hữu tiềm ẩn. Hơn nữa, phí ghi chép được trả cho chính quyền địa phương để đăng ký chuyển nhượng tài sản. Các chi phí khác có thể bao gồm phí ký quỹ, phí luật sư và điểm chiết khấu, là những khoản phí tùy chọn được trả trước để giảm lãi suất thế chấp. Điều quan trọng là người đi vay phải nhận thức được các khoản phí và chi phí đóng này vì chúng có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí để có được khoản thế chấp. Trong một số trường hợp, người đi vay có thể thương lượng với người cho vay hoặc người bán để trang trải một phần hoặc toàn bộ những chi phí này, có khả năng giảm bớt gánh nặng tài chính liên quan đến quá trình thế chấp (Invetopedia, nd; Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, nd).

Tùy chọn tái cấp vốn thế chấp

Các lựa chọn tái cấp vốn thế chấp khác nhau tùy thuộc vào tình hình tài chính, mục tiêu và điều kiện thị trường hiện tại của người đi vay. Một lựa chọn tái cấp vốn phổ biến là tái cấp vốn theo lãi suất và thời hạn, cho phép người vay có được khoản vay mới với lãi suất thấp hơn, thời hạn khác nhau hoặc cả hai. Điều này có thể giúp giảm các khoản thanh toán hàng tháng và tiết kiệm chi phí lãi vay trong suốt thời gian vay. Một lựa chọn khác là tái cấp vốn bằng tiền mặt, trong đó người vay có thể tiếp cận vốn chủ sở hữu trong tài sản của họ bằng cách tái cấp vốn cho số tiền vay cao hơn và nhận phần chênh lệch bằng tiền mặt. Điều này có thể hữu ích cho việc hợp nhất nợ, tài trợ cho việc cải thiện nhà cửa hoặc các nhu cầu tài chính khác.

Ngoài ra, những người vay có khoản vay được chính phủ hỗ trợ, chẳng hạn như khoản vay FHA hoặc VA, có thể đủ điều kiện để hợp lý hóa các chương trình tái cấp vốn. Các chương trình này đơn giản hóa quá trình tái cấp vốn bằng cách giảm các yêu cầu về tài liệu và thường không yêu cầu thẩm định. Cuối cùng, một số người đi vay có thể xem xét khoản vay thế chấp giá trị căn nhà hoặc hạn mức tín dụng giá trị căn nhà (HELOC) như một giải pháp thay thế cho việc tái cấp vốn. Các lựa chọn này cho phép chủ nhà vay dựa trên vốn chủ sở hữu của ngôi nhà mà không cần thay thế khoản thế chấp hiện tại, điều này có thể có lợi trong một số trường hợp nhất định (Investopedia, 2021; Bankrate, 2021).

Chương trình thế chấp được chính phủ hỗ trợ

Các chương trình thế chấp được chính phủ hỗ trợ được thiết kế để hỗ trợ các bộ phận dân cư khác nhau có được nguồn tài chính mua nhà với giá cả phải chăng và dễ tiếp cận. Các chương trình này thường cung cấp các yêu cầu đủ điều kiện nhẹ nhàng hơn, các lựa chọn trả trước thấp hơn và lãi suất cạnh tranh. Một số chương trình thế chấp nổi bật nhất được chính phủ hỗ trợ bao gồm các khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), các khoản vay của Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA) và các khoản vay của Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA).

Các khoản vay FHA phục vụ cho người mua nhà lần đầu và những người có điểm tín dụng thấp hơn, cung cấp khoản thanh toán trước thấp tới 3.5% và hướng dẫn bảo lãnh linh hoạt hơn. Các khoản vay VA được thiết kế đặc biệt cho các cựu chiến binh đủ điều kiện, quân nhân tại ngũ và gia đình họ, cung cấp tài chính 100% mà không yêu cầu trả trước và lãi suất cạnh tranh. Các khoản vay của USDA nhắm đến những người mua nhà ở nông thôn và ngoại ô có thu nhập từ thấp đến trung bình, cung cấp 100% tài chính và giảm phí bảo hiểm thế chấp. Các chương trình thế chấp được chính phủ hỗ trợ này nhằm mục đích thúc đẩy quyền sở hữu nhà và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bằng cách giúp nhiều cá nhân dễ dàng tiếp cận hơn để đảm bảo nguồn tài chính mua nhà (Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ, 2021; Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ, 2021; Bộ Ngoại giao Hoa Kỳ). Bộ Nông nghiệp, 2021).

Vỡ nợ thế chấp và tịch thu tài sản thế chấp

Quá trình vỡ nợ thế chấp và tịch thu tài sản thế chấp bắt đầu khi người đi vay không đáp ứng được nghĩa vụ trả nợ thế chấp của mình. Điều này có thể xảy ra vì nhiều lý do, chẳng hạn như khó khăn về tài chính, mất việc làm hoặc các chi phí bất ngờ. Khi người đi vay không trả được nợ thế chấp, người cho vay thường gửi thông báo vỡ nợ, thông báo cho người đi vay về khả năng trả nợ quá hạn của họ và đưa ra thời gian gia hạn để khắc phục tình trạng này. Nếu người đi vay không thực hiện các khoản thanh toán cần thiết trong khung thời gian quy định, người cho vay có thể tiến hành thủ tục tịch thu tài sản thế chấp.

Tịch thu tài sản là thủ tục pháp lý thông qua đó người cho vay lấy lại tài sản để thu hồi khoản nợ tồn đọng. Quá trình này khác nhau tùy thuộc vào khu vực pháp lý và loại hình thế chấp, nhưng thường liên quan đến việc bán đấu giá công khai hoặc bán tài sản. Số tiền thu được từ việc bán được sử dụng để hoàn trả số dư thế chấp còn tồn đọng, số tiền còn lại sẽ được phân phối cho những người nắm giữ tài sản thế chấp khác hoặc trả lại cho người đi vay. Điều quan trọng cần lưu ý là việc tịch thu tài sản thế chấp có thể gây ra hậu quả đáng kể cho người đi vay, bao gồm tác động tiêu cực đến điểm tín dụng của họ và những khó khăn tiềm ẩn trong việc có được cơ hội tín dụng hoặc nhà ở trong tương lai (Ellen, 2016; Immergluck, 2018).

Bảo hiểm thế chấp

Bảo hiểm thế chấp là một sản phẩm tài chính được thiết kế để bảo vệ người cho vay khỏi rủi ro vỡ nợ của người đi vay. Điều này thường được yêu cầu khi người đi vay không thể trả trước ít nhất 20% giá trị tài sản, dẫn đến tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) cao hơn. Bảo hiểm thế chấp có thể được cung cấp bởi các công ty tư nhân (bảo hiểm thế chấp tư nhân hoặc PMI) hoặc bởi các cơ quan chính phủ (chẳng hạn như Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang hoặc FHA).

Chức năng chính của bảo hiểm thế chấp là bảo vệ người cho vay trong trường hợp người đi vay không trả được nợ. Trong trường hợp như vậy, công ty bảo hiểm thế chấp sẽ bồi thường cho người cho vay số dư nợ còn tồn đọng, do đó làm giảm tổn thất tiềm ẩn của người cho vay. Chi phí bảo hiểm thế chấp thường do người vay chịu, dưới dạng phí bảo hiểm trả trước một lần hoặc phí bảo hiểm hàng tháng liên tục được cộng vào khoản thanh toán thế chấp. Số tiền bảo hiểm phụ thuộc vào các yếu tố như tỷ lệ LTV, số tiền cho vay và hồ sơ tín dụng của người vay. Điều quan trọng cần lưu ý là bảo hiểm thế chấp không bảo vệ người đi vay; thay vào đó, nó nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho những người có thể không đủ điều kiện tiếp cận nguồn tài chính thế chấp do không đủ tiền đặt cọc hoặc nhận thấy rủi ro cao hơn (Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Đại học Harvard, 2017).

Lời khuyên thế chấp cho người mua nhà lần đầu

Người mua nhà lần đầu nên cân nhắc một số yếu tố khi đăng ký thế chấp để đảm bảo quá trình diễn ra suôn sẻ và thành công. Bắt đầu bằng cách đánh giá tình hình tài chính của bạn, bao gồm điểm tín dụng, thu nhập và tiền tiết kiệm vì những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến các lựa chọn thế chấp có sẵn cho bạn. Điều quan trọng là phải nghiên cứu các loại khoản thế chấp khác nhau, chẳng hạn như các khoản vay có lãi suất cố định, lãi suất có thể điều chỉnh và được chính phủ hỗ trợ, để xác định loại nào phù hợp nhất với nhu cầu và khả năng tài chính của bạn.

Việc có được sự chấp thuận trước từ người cho vay có thể mang lại lợi thế cạnh tranh trên thị trường nhà ở vì nó thể hiện sự nghiêm túc và sẵn sàng tài chính của bạn đối với những người bán tiềm năng. Ngoài ra, việc so sánh các đề nghị từ nhiều người cho vay có thể giúp bạn đảm bảo mức lãi suất và điều khoản có lợi nhất. Người mua nhà lần đầu cũng nên biết về các chương trình hỗ trợ tiềm năng, chẳng hạn như hỗ trợ thanh toán trước hoặc tín dụng thuế, có thể giảm bớt gánh nặng tài chính khi mua nhà.

Cuối cùng, điều cần thiết là phải tính đến chi phí hoàn tất, bảo hiểm thế chấp và các khoản phí khác liên quan đến việc vay thế chấp, vì những khoản phí này có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí sở hữu nhà. Bằng cách nghiên cứu và chuẩn bị kỹ lưỡng cho quy trình đăng ký thế chấp, những người mua nhà lần đầu có thể tăng cơ hội đảm bảo một khoản thế chấp phù hợp và mua thành công ngôi nhà mơ ước của mình (Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, 2021; Investopedia, 2021).