Giới thiệu về bất động sản cổ phần tư nhân

Chiến lược đầu tư này khác với bất động sản cổ phần đại chúng, bao gồm việc đầu tư vào chứng khoán giao dịch công khai của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và các công ty điều hành bất động sản khác. Các khoản đầu tư vào PERE có thể được thực hiện thông qua nhiều phương tiện đầu tư khác nhau, chẳng hạn như tài khoản được quản lý riêng lẻ, quỹ hỗn hợp và các công ty nắm giữ bất động sản. Các nhà đầu tư vào PERE bao gồm các nhà đầu tư cá nhân được công nhận và không được công nhận, cũng như các nhà đầu tư tổ chức như quỹ hưu trí, quỹ tài trợ, quỹ, văn phòng gia đình và quỹ đầu tư quốc gia. Thị trường bất động sản cổ phần tư nhân có đặc điểm là tính chất kém thanh khoản, vì các khoản đầu tư thường được giữ trong thời gian dài hơn và không dễ dàng giao dịch trên các sàn giao dịch đại chúng. Cách tiếp cận đầu tư này đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản, cũng như chuyên môn về quản lý rủi ro và tuân thủ quy định (Anson, 2011; Geltner và cộng sự, 2014).

Tổng quan về thị trường vốn bất động sản

Thị trường vốn bất động sản bao gồm nhiều lựa chọn đầu tư, bao gồm vốn cổ phần tư nhân, nợ tư nhân, vốn cổ phần công và nợ công. Những thị trường này tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn để mua lại, phát triển và quản lý tài sản bất động sản. Đầu tư bất động sản bằng vốn cổ phần tư nhân liên quan đến quyền sở hữu trực tiếp hoặc gián tiếp tài sản thông qua các phương tiện đầu tư khác nhau, chẳng hạn như tài khoản được quản lý riêng lẻ, quỹ hỗn hợp và các công ty nắm giữ bất động sản. Các nhà đầu tư vào các thị trường này bao gồm các nhà đầu tư cá nhân được công nhận và không được công nhận, cũng như các nhà đầu tư tổ chức như quỹ hưu trí, quỹ tài trợ và công ty bảo hiểm. Thị trường nợ và vốn cổ phần đại chúng liên quan đến giao dịch chứng khoán, chẳng hạn như Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và các công ty điều hành bất động sản khác, cung cấp cho các nhà đầu tư khả năng tiếp cận tài sản bất động sản mà không cần sở hữu trực tiếp. Thị trường vốn bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế toàn cầu bằng cách cung cấp cơ hội thanh khoản, đa dạng hóa và quản lý rủi ro cho các nhà đầu tư, đồng thời hỗ trợ sự tăng trưởng và phát triển của lĩnh vực bất động sản (Preqin, 2020; NCREIF, 2021).

Quyền sở hữu trực tiếp và gián tiếp của bất động sản

Quyền sở hữu trực tiếp và gián tiếp đối với bất động sản đại diện cho hai cách tiếp cận khác nhau đối với đầu tư bất động sản. Quyền sở hữu trực tiếp liên quan đến việc mua lại, tài trợ và nắm giữ quyền sở hữu đối với một tài sản riêng lẻ hoặc một danh mục tài sản. Phương pháp này cho phép các nhà đầu tư thực hiện quyền kiểm soát tốt hơn đối với khoản đầu tư của mình vì họ chịu trách nhiệm trực tiếp về việc quản lý tài sản và ra quyết định. Quyền sở hữu trực tiếp thường thu hút các nhà đầu tư có vốn lớn và chuyên môn về quản lý bất động sản (Preqin, 2018).

Mặt khác, quyền sở hữu gián tiếp đề cập đến việc đầu tư vào các lợi ích được chứng khoán hóa hoặc được chia hoặc không chia khác trong một tài sản hoặc danh mục tài sản thông qua các phương tiện hoặc thỏa thuận đầu tư quỹ gộp, chẳng hạn như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), quỹ hỗn hợp hoặc bất động sản. công ty mẹ (NCREIF, 2017). Quyền sở hữu gián tiếp cho phép các nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư và tiếp cận nhiều loại tài sản hơn mà không cần quản lý trực tiếp. Cách tiếp cận này phù hợp hơn với các nhà đầu tư có vốn hạn chế hoặc chuyên môn về bất động sản, cũng như các nhà đầu tư tổ chức muốn tiếp cận thị trường bất động sản (Preqin, 2018).

Tóm lại, sự khác biệt cơ bản giữa quyền sở hữu trực tiếp và gián tiếp đối với bất động sản nằm ở mức độ kiểm soát, trách nhiệm quản lý và vốn đầu tư cần thiết. Quyền sở hữu trực tiếp mang lại khả năng kiểm soát và trách nhiệm cao hơn, trong khi quyền sở hữu gián tiếp mang lại sự đa dạng hóa và khả năng tiếp cận nhiều nhà đầu tư hơn.

Các loại phương tiện đầu tư bất động sản cổ phần tư nhân

Có nhiều loại phương tiện đầu tư bất động sản vốn cổ phần tư nhân tồn tại để phục vụ nhu cầu đa dạng của các nhà đầu tư. Một loại phổ biến là tài khoản được quản lý riêng lẻ, cho phép các nhà đầu tư có quyền kiểm soát trực tiếp các khoản đầu tư của họ và điều chỉnh danh mục đầu tư theo sở thích của họ (Brueggeman & Fisher, 2015). Một lựa chọn phổ biến khác là quỹ hỗn hợp, trong đó nhiều nhà đầu tư góp vốn để đầu tư vào danh mục tài sản đa dạng, được quản lý bởi một công ty đầu tư chuyên nghiệp (Geltner và cộng sự, 2014). Các công ty và tập đoàn nắm giữ bất động sản cũng rất phổ biến vì chúng cho phép các nhà đầu tư sở hữu và quản lý tài sản thông qua một pháp nhân riêng biệt, mang lại sự bảo vệ trách nhiệm pháp lý và lợi ích về thuế (Blackstone, 2021). Ngoài ra, các công ty điều hành bất động sản được quản lý tích cực giúp các nhà đầu tư tiếp cận thị trường bất động sản thông qua quyền sở hữu và vận hành các tài sản tạo thu nhập (NCREIF, 2021). Những phương tiện đầu tư khác nhau này cung cấp cho nhà đầu tư nhiều lựa chọn phù hợp với mức độ chấp nhận rủi ro, mục tiêu đầu tư và mức độ tham gia mong muốn vào việc quản lý tài sản bất động sản của họ.

Những người chơi chính trong bất động sản cổ phần tư nhân

Ngành bất động sản cổ phần tư nhân bao gồm nhiều bên tham gia chủ chốt, mỗi bên đều đóng góp vào hoạt động và tăng trưởng chung của ngành. Các nhà đầu tư tổ chức, như quỹ hưu trí, quỹ tài trợ, quỹ, văn phòng gia đình, quỹ đầu tư quốc gia và các công ty bảo hiểm, đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho đầu tư bất động sản. Các thực thể này thường đầu tư trực tiếp vào bất động sản hoặc thông qua các thỏa thuận đầu tư được tư vấn, phương tiện hoặc sản phẩm được thiết kế để phục vụ nhu cầu cụ thể của họ (Preqin, 2020).

Ngoài ra, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) được giao dịch công khai và niêm yết, REIT tư nhân chưa niêm yết và các hình thức công ty điều hành bất động sản công cộng hoặc tư nhân khác góp phần vào sự năng động của ngành. Các tổ chức này quản lý và đầu tư vào tài sản bất động sản, tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư của họ (Nareit, 2021). Hơn nữa, các nhà đầu tư cá nhân, cả được công nhận và không được công nhận, đều tham gia vào thị trường bất động sản cổ phần tư nhân thông qua đầu tư trực tiếp hoặc quan hệ đối tác không chứng khoán, bổ sung vào nguồn vốn của ngành (SEC, 2020).

Tóm lại, những nhân vật chủ chốt của ngành bất động sản vốn cổ phần tư nhân bao gồm các nhà đầu tư tổ chức, công ty điều hành bất động sản và nhà đầu tư cá nhân, tất cả đều đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển của ngành.

Nhà đầu tư cá nhân được công nhận và không được công nhận

Trong bối cảnh đầu tư bất động sản bằng vốn cổ phần tư nhân, các nhà đầu tư cá nhân được công nhận và không được công nhận khác nhau chủ yếu về trình độ tài chính và cơ hội đầu tư. Các nhà đầu tư được công nhận là những người đáp ứng các yêu cầu về thu nhập và giá trị ròng tối thiểu do Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC) quy định, trong khi các nhà đầu tư không được công nhận không đáp ứng các yêu cầu này. Sự khác biệt này rất quan trọng vì nó quyết định các loại cơ hội đầu tư dành cho mỗi nhóm.

Các nhà đầu tư được công nhận có quyền tiếp cận nhiều lựa chọn đầu tư hơn, bao gồm các đợt chào bán chứng khoán bất động sản tư nhân không thanh khoản, không giao dịch, thường chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có thể đáp ứng các yêu cầu về tính phù hợp của các đợt chào bán này. Mặt khác, các nhà đầu tư không được công nhận bị hạn chế đầu tư trực tiếp vào bất động sản, riêng lẻ hoặc thông qua quan hệ đối tác không chứng khoán hóa, và thị trường bất động sản vốn cổ phần công, chẳng hạn như Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) được giao dịch công khai và các hình thức đầu tư công khai khác. các công ty kinh doanh bất động sản được giao dịch. Việc phát hành chứng khoán bất động sản riêng lẻ, được miễn đăng ký với SEC, thường bị hạn chế đối với các nhà đầu tư được công nhận do rủi ro và tính thanh khoản kém cao hơn liên quan đến các khoản đầu tư này (Invetopedia, nd; Wikipedia, nd).

Nhà đầu tư tổ chức vào bất động sản cổ phần tư nhân

Các nhà đầu tư tổ chức đóng một vai trò quan trọng trong bất động sản cổ phần tư nhân, đóng góp vốn và nguồn lực đáng kể cho thị trường. Những nhà đầu tư này, bao gồm các quỹ hưu trí, quỹ tài trợ, quỹ, văn phòng gia đình, quỹ đầu tư quốc gia và các công ty bảo hiểm, thường có cơ sở tài sản lớn và tầm nhìn đầu tư dài hạn. Họ đầu tư trực tiếp vào bất động sản thông qua đội ngũ nhân viên đầu tư chuyên nghiệp nội bộ của họ hoặc thông qua các thỏa thuận đầu tư được tư vấn, phương tiện hoặc sản phẩm được thiết kế đặc biệt để đáp ứng nhu cầu của họ (Preqin, 2020). Những thỏa thuận này thường được tổ chức, cấu trúc và quản lý bởi các công ty quản lý đầu tư bất động sản chuyên nghiệp bên thứ ba với một khoản phí (NCREIF, 2019). Sự tham gia của các nhà đầu tư tổ chức vào bất động sản cổ phần tư nhân giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ, tạo ra nguồn thu nhập ổn định và phòng ngừa lạm phát, đồng thời cung cấp vốn để phát triển và mua lại tài sản, cuối cùng góp phần vào sự tăng trưởng và ổn định của thị trường bất động sản ( Ngân hàng Thế giới, 2018).

Chiến lược đầu tư và quản lý rủi ro

Chiến lược đầu tư vào bất động sản cổ phần tư nhân khác nhau tùy theo mức độ rủi ro-lợi nhuận và thời hạn đầu tư của các nhà đầu tư. Các chiến lược cốt lõi tập trung vào các tài sản ổn định, tạo thu nhập với đòn bẩy thấp, mang lại rủi ro thấp hơn và lợi nhuận vừa phải. Chiến lược giá trị gia tăng liên quan đến các tài sản có tiềm năng tăng giá vốn thông qua cải tiến, tái định vị hoặc cho thuê, nhằm đạt được lợi nhuận cao hơn với rủi ro vừa phải. Các chiến lược cơ hội nhắm vào các tài sản đang gặp khó khăn hoặc kém hiệu quả, các dự án phát triển hoặc các thị trường ngách, nhằm đạt được lợi nhuận cao nhất với rủi ro cao nhất.

Quản lý rủi ro trong bất động sản cổ phần tư nhân bao gồm một cách tiếp cận toàn diện để xác định, đánh giá và giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn. Điều này bao gồm đa dạng hóa các loại tài sản, địa lý và cơ cấu đầu tư để giảm rủi ro tập trung. Sự thẩm định là rất quan trọng trong việc đánh giá chất lượng tài sản, nhà tài trợ và điều kiện thị trường. Giám sát và quản lý mức đòn bẩy cũng như rủi ro lãi suất và tiền tệ là rất cần thiết để duy trì sự ổn định tài chính. Ngoài ra, các nhà đầu tư nên xem xét các yếu tố môi trường, xã hội và quản trị (ESG) để đảm bảo đầu tư bền vững và có trách nhiệm. Đo lường hiệu suất thường xuyên và so sánh các tiêu chuẩn ngành giúp đánh giá hiệu quả của chiến lược đầu tư và thực tiễn quản lý rủi ro (Brueggeman & Fisher, 2015; Geltner và cộng sự, 2016).

Vai trò của quỹ tín thác đầu tư bất động sản

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đóng một vai trò quan trọng trong lĩnh vực bất động sản cổ phần tư nhân bằng cách cung cấp cho các nhà đầu tư một phương tiện dễ tiếp cận và thanh khoản để đầu tư vào thị trường bất động sản. REIT là các công ty giao dịch công khai sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho các tài sản bất động sản tạo thu nhập. Chúng cho phép cả nhà đầu tư được công nhận và không được công nhận tiếp cận các khoản đầu tư bất động sản mà không cần trực tiếp sở hữu hoặc quản lý tài sản. Bằng cách huy động vốn từ nhiều nhà đầu tư, REIT có thể mua và quản lý danh mục đầu tư bất động sản quy mô lớn, từ đó đa dạng hóa rủi ro và có khả năng tạo ra lợi nhuận cao hơn.

Hơn nữa, REITs được yêu cầu phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông dưới dạng cổ tức, khiến chúng trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập. Ngoài việc cung cấp tính thanh khoản và đa dạng hóa, REIT còn cung cấp mức độ minh bạch và giám sát theo quy định vì chúng phải tuân theo các yêu cầu báo cáo nghiêm ngặt và được quản lý bởi các cơ quan tài chính như Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC) tại Hoa Kỳ (Viện CFA). , 2021). Nhìn chung, REIT đóng vai trò là một thành phần thiết yếu trong bối cảnh bất động sản vốn cổ phần tư nhân, cung cấp cho các nhà đầu tư một phương tiện thuận tiện và được quản lý để tiếp cận thị trường bất động sản.

Môi trường pháp lý và tuân thủ

Môi trường pháp lý cho đầu tư bất động sản vốn cổ phần tư nhân rất phức tạp và khác nhau giữa các khu vực pháp lý. Nhìn chung, các khoản đầu tư này phải tuân theo các quy định quản lý chứng khoán, tổ chức tài chính và giao dịch bất động sản. Các yêu cầu tuân thủ thường bao gồm đăng ký với các cơ quan hữu quan, tuân thủ các tiêu chuẩn công bố thông tin và báo cáo cũng như đảm bảo quản lý quỹ và tài sản phù hợp. Ví dụ, tại Hoa Kỳ, các quỹ bất động sản cổ phần tư nhân phải tuân thủ Đạo luật Chứng khoán năm 1933, Đạo luật Công ty Đầu tư năm 1940 và Đạo luật Cố vấn Đầu tư năm 1940, cùng với các quy định khác. Ngoài ra, Đạo luật Cải cách Phố Wall và Bảo vệ Người tiêu dùng Dodd-Frank đã đưa ra các yêu cầu tuân thủ hơn nữa đối với các nhà quản lý quỹ tư nhân, bao gồm đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC) và tuân thủ các nghĩa vụ báo cáo và lưu trữ hồ sơ cụ thể. Tại Liên minh Châu Âu, Chỉ thị về các nhà quản lý quỹ đầu tư thay thế (AIFMD) quy định các quỹ bất động sản cổ phần tư nhân và áp đặt các yêu cầu liên quan đến ủy quyền, tính minh bạch và quản lý rủi ro. Điều quan trọng là các nhà đầu tư và nhà quản lý quỹ phải hiểu và tuân thủ khung pháp lý trong khu vực pháp lý tương ứng của họ để giảm thiểu rủi ro pháp lý và tài chính liên quan đến đầu tư bất động sản vốn cổ phần tư nhân (Preqin, 2018; SEC, 2020; Ủy ban Châu Âu, 2011).

Đo lường hiệu suất và điểm chuẩn

Đo lường hiệu suất và so sánh điểm chuẩn trong đầu tư bất động sản vốn cổ phần tư nhân là điều cần thiết để đánh giá sự thành công của chiến lược đầu tư và so sánh hiệu suất của các phương tiện đầu tư khác nhau. Một phương pháp phổ biến để đo lường hiệu quả hoạt động là Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tính tỷ suất lợi nhuận hàng năm của một khoản đầu tư, có tính đến thời gian và mức độ của dòng tiền. Một thước đo khác được sử dụng rộng rãi là Hệ số Vốn chủ sở hữu, đo lường tổng số tiền mặt được trả lại cho nhà đầu tư so với khoản đầu tư ban đầu của họ.

Mặt khác, việc đo điểm chuẩn liên quan đến việc so sánh hiệu suất của một khoản đầu tư hoặc danh mục đầu tư cụ thể với một chỉ số hoặc nhóm ngang hàng có liên quan. Trong bối cảnh bất động sản cổ phần tư nhân, Chỉ số tài sản (NPI) của Hội đồng ủy thác đầu tư bất động sản quốc gia (NCREIF) là một chuẩn mực được công nhận rộng rãi để theo dõi hiệu quả hoạt động của một lượng lớn tài sản thương mại cấp tổ chức ở Hoa Kỳ. Ngoài ra, Chỉ số Bất động sản Hàng năm Toàn cầu của MSCI cung cấp góc nhìn rộng hơn về hiệu suất bất động sản toàn cầu. Bằng cách so sánh hiệu suất đầu tư bất động sản cổ phần tư nhân với các tiêu chuẩn này, các nhà đầu tư có thể đánh giá mức độ thành công tương đối của chiến lược đầu tư của họ và đưa ra quyết định sáng suốt về các khoản đầu tư trong tương lai.

Xu hướng và triển vọng tương lai trong bất động sản cổ phần tư nhân

Thị trường bất động sản cổ phần tư nhân đã trải qua những thay đổi đáng kể trong những năm gần đây, do các yếu tố như tiến bộ công nghệ, thay đổi về nhân khẩu học và sở thích của nhà đầu tư ngày càng phát triển. Một xu hướng đáng chú ý là sự quan tâm ngày càng tăng đối với các lĩnh vực bất động sản thay thế, chẳng hạn như trung tâm dữ liệu, nhà ở cao cấp và nhà ở dành cho sinh viên, mang lại lợi ích đa dạng hóa và lợi nhuận hấp dẫn được điều chỉnh theo rủi ro (CBRE, 2020). Ngoài ra, sự phát triển của proptech đang làm thay đổi ngành bằng cách nâng cao hiệu quả hoạt động, cho phép đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu và tạo ra các cơ hội đầu tư mới (PwC, 2019).

Tính bền vững cũng nổi lên như một trọng tâm chính của các nhà đầu tư, với sự chú trọng ngày càng tăng vào các yếu tố môi trường, xã hội và quản trị (ESG) trong các quyết định đầu tư (GRESB, 2020). Nhìn về phía trước, thị trường bất động sản cổ phần tư nhân dự kiến ​​sẽ tiếp tục phát triển để đáp ứng xu hướng kinh tế toàn cầu, những thay đổi về quy định và nhu cầu của nhà đầu tư. Điều này có thể bao gồm việc tập trung nhiều hơn vào các tài sản có khả năng phục hồi và thích ứng, cũng như nhu cầu đầu tư xuyên biên giới ngày càng tăng để tận dụng các cơ hội thị trường mới nổi (JLL, 2021).