Giới thiệu về định giá tài sản

Không giống như cổ phiếu doanh nghiệp được giao dịch hàng ngày và có những đặc điểm giống hệt nhau, tài sản là duy nhất và không thể thay đổi vị trí, khiến hệ thống đấu giá tập trung trở nên phi thực tế. Định giá tài sản đóng vai trò là nền tảng cho các quyết định tài chính khác nhau, chẳng hạn như cho vay thế chấp, thanh toán tài sản và thuế, cùng nhiều quyết định khác. Nó cũng có thể được sử dụng để thiết lập giá bán cho một tài sản. Thẩm định viên, thường được gọi là người định giá tài sản hoặc người khảo sát định giá, phải có trình độ học vấn nhất định và ở hầu hết các quốc gia phải có giấy phép hành nghề (Wikipedia, nd).

Tầm quan trọng của việc định giá tài sản trong giao dịch bất động sản

Định giá tài sản đóng một vai trò quan trọng trong các giao dịch bất động sản vì nó cung cấp ước tính khách quan và đáng tin cậy về giá trị của tài sản. Điều này đặc biệt quan trọng do tính chất không thường xuyên của các giao dịch bất động sản và tính độc đáo của mỗi tài sản, khiến việc thiết lập giá trị thị trường chuẩn hóa trở nên khó khăn. Việc định giá tài sản chính xác là cần thiết cho nhiều mục đích khác nhau, chẳng hạn như đảm bảo các khoản vay thế chấp, giải quyết tài sản và ly hôn, xác định thuế và thiết lập giá bán tài sản (Wikipedia, nd).

Hơn nữa, việc định giá tài sản còn tính đến một số yếu tố, bao gồm vị trí, tình trạng tài sản và việc nâng cấp hoặc cải tiến, những yếu tố này có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của tài sản. Các báo cáo thẩm định do các thẩm định viên được cấp phép và chứng nhận chuẩn bị làm cơ sở cho việc định giá này và thường được pháp luật yêu cầu ở nhiều quốc gia (Wikipedia, nd). Tóm lại, định giá tài sản là một phần quan trọng của giao dịch bất động sản, đảm bảo rằng tất cả các bên liên quan hiểu rõ về giá trị của tài sản và tạo điều kiện thuận lợi cho việc ra quyết định sáng suốt.

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá tài sản

Định giá tài sản là một khía cạnh quan trọng của giao dịch bất động sản, vì nó giúp xác định giá trị phù hợp của tài sản. Một số yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá tài sản, bao gồm vị trí, tình trạng tài sản và việc nâng cấp hoặc cải tiến. Vị trí là yếu tố quyết định quan trọng, vì bất động sản ở khu vực đắc địa có cơ sở hạ tầng tốt, tiện nghi và khả năng tiếp cận thường có giá trị cao hơn. Tình trạng của một tài sản cũng đóng một vai trò quan trọng trong việc định giá nó, những tài sản được bảo trì tốt sẽ có giá cao hơn những tài sản ở tình trạng kém. Việc nâng cấp và cải tiến, chẳng hạn như cải tạo hoặc mở rộng, có thể nâng cao giá trị của tài sản bằng cách tăng chức năng và sự hấp dẫn của tài sản đó.

Báo cáo thẩm định là công cụ thiết yếu trong việc định giá tài sản, cung cấp những phân tích toàn diện về giá trị tài sản dựa trên các yếu tố nói trên. Những báo cáo này được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, chẳng hạn như cho vay thế chấp, thanh toán tài sản và thuế. Thẩm định viên, còn được gọi là người định giá tài sản hoặc người khảo sát định giá, là những chuyên gia có trình độ cấp giấy phép và chứng nhận cần thiết để tiến hành định giá tài sản. Họ tuân thủ các biểu mẫu và định dạng đã được tiêu chuẩn hóa, chẳng hạn như Báo cáo Đánh giá Khu dân cư Thống nhất đối với tài sản dân cư và định dạng tường thuật đối với tài sản thương mại, đảm bảo tính nhất quán và chính xác trong các đánh giá của họ (Wikipedia, nd).

Tóm lại, định giá tài sản là một quá trình phức tạp chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm vị trí, tình trạng tài sản và việc nâng cấp hoặc cải tiến. Báo cáo thẩm định do các chuyên gia được cấp phép và chứng nhận chuẩn bị, cung cấp cơ sở đáng tin cậy để xác định giá trị tài sản trong các giao dịch bất động sản.

Địa Chỉ

Vị trí đóng một vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự mong muốn và nhu cầu về bất động sản. Các yếu tố như vị trí gần tiện nghi, chất lượng trường học, cơ sở hạ tầng giao thông và cơ hội việc làm có thể tác động đáng kể đến giá trị của bất động sản. Ví dụ, bất động sản nằm ở khu vực đô thị đắc địa, dễ dàng tiếp cận với phương tiện giao thông công cộng, trung tâm mua sắm và cơ sở giải trí có xu hướng có giá trị thị trường cao hơn so với bất động sản ở khu vực vùng sâu vùng xa hoặc kém phát triển (RICS, 2017).

Hơn nữa, sự an toàn, sạch sẽ và sức hấp dẫn tổng thể của khu vực lân cận cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Những bất động sản ở những khu dân cư được bảo trì tốt với tỷ lệ tội phạm thấp thường được ưa chuộng hơn và có giá cao hơn. Ngoài ra, tiềm năng phát triển và tăng trưởng trong tương lai trong khu vực có thể ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản, vì các nhà đầu tư có thể sẵn sàng trả giá cao cho bất động sản ở những khu vực có triển vọng tăng trưởng mạnh (IVSC, 2017).

Tóm lại, vị trí là yếu tố chính quyết định việc định giá tài sản, vì nó bao gồm nhiều yếu tố khác nhau góp phần tạo nên sự mong muốn và nhu cầu đối với một tài sản. Hiểu được tác động của vị trí đến việc định giá bất động sản là điều cần thiết để cả người mua và người bán đưa ra quyết định sáng suốt trong giao dịch bất động sản.

Tình trạng tài sản

Tình trạng của một bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của nó, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ mong muốn và chức năng tổng thể của bất động sản. Một tài sản được bảo trì tốt, không có khiếm khuyết hoặc thiệt hại đáng kể có thể sẽ được định giá cao hơn so với một tài sản tương tự ở tình trạng kém. Các yếu tố như tuổi của tài sản, tính toàn vẹn về cấu trúc, chất lượng vật liệu xây dựng và sự hiện diện của bất kỳ mối nguy hiểm nào về sức khỏe hoặc an toàn có thể ảnh hưởng đến tình trạng của tài sản và do đó ảnh hưởng đến việc định giá tài sản.

Hơn nữa, chi phí sửa chữa và cải tạo cần thiết để đưa một tài sản đạt tiêu chuẩn thị trường cũng có thể ảnh hưởng đến việc định giá tài sản đó. Người mua có thể sẵn sàng trả phí bảo hiểm cho một tài sản ở tình trạng tuyệt vời vì nó làm giảm nhu cầu sửa chữa và bảo trì ngay lập tức. Mặt khác, một tài sản ở tình trạng kém có thể bị định giá thấp hơn vì những người mua tiềm năng có thể tính đến chi phí cho những cải tiến cần thiết. Trong một số trường hợp, thiệt hại hoặc khiếm khuyết nghiêm trọng thậm chí có thể khiến tài sản không thể bán được, ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thị trường của tài sản đó (RICS, 2017; Viện Thẩm định, 2018).

Nâng cấp và cải tiến

Việc nâng cấp và cải tiến đóng một vai trò quan trọng trong việc định giá tài sản, vì chúng có thể nâng cao giá trị tổng thể của tài sản. Những cải tiến này có thể bao gồm từ sửa đổi cấu trúc, chẳng hạn như thêm phòng hoặc phần mở rộng, đến nâng cấp về mặt thẩm mỹ như cải tạo nhà bếp và phòng tắm. Khi người thẩm định đánh giá một tài sản, họ xem xét chất lượng, chức năng và sự hấp dẫn của những cải tiến này so với xu hướng thị trường hiện tại và các tài sản có thể so sánh được trong khu vực.

Tác động của việc nâng cấp và cải tiến đối với việc định giá tài sản không phải lúc nào cũng đơn giản vì một số cải tiến có thể mang lại lợi tức đầu tư cao hơn những cải tiến khác. Ví dụ, việc nâng cấp tiết kiệm năng lượng và tiện nghi hiện đại hóa có thể hấp dẫn hơn đối với người mua tiềm năng, do đó làm tăng giá trị thị trường của bất động sản. Tuy nhiên, những cải tiến mang tính cá nhân hóa quá mức hoặc khác thường có thể không được như mong muốn, có khả năng hạn chế sức hấp dẫn của tài sản đối với thị trường rộng lớn hơn. Do đó, điều quan trọng là chủ sở hữu bất động sản phải xem xét cẩn thận lợi tức đầu tư tiềm năng khi thực hiện nâng cấp và cải tiến, lưu ý đến sở thích của người mua tiềm năng và xu hướng thị trường hiện tại (RICS, 2017; Viện thẩm định, 2018).

Báo cáo đánh giá và cách sử dụng chúng

Báo cáo thẩm định là tài liệu cần thiết trong việc định giá tài sản và giao dịch bất động sản vì chúng đưa ra ý kiến ​​chuyên môn về giá trị của tài sản. Các báo cáo này được chuẩn bị bởi các thẩm định viên được cấp phép và chứng nhận, những người đánh giá các yếu tố khác nhau như vị trí, tình trạng tài sản và việc nâng cấp hoặc cải tiến để xác định giá trị của tài sản. Báo cáo thẩm định phục vụ nhiều mục đích, bao gồm tạo cơ sở cho các khoản vay thế chấp, giải quyết tài sản và ly hôn cũng như thuế. Trong một số trường hợp, chúng cũng được sử dụng để xác định giá bán tài sản (RICS, 2017).

Tầm quan trọng của báo cáo thẩm định trong giao dịch bất động sản không thể bị phóng đại vì chúng đảm bảo rằng cả người mua và người bán đều hiểu rõ ràng về giá trị của tài sản. Thông tin này rất quan trọng để đưa ra quyết định sáng suốt và đàm phán các giao dịch công bằng. Hơn nữa, báo cáo thẩm định tuân thủ các tiêu chuẩn và hướng dẫn định giá quốc tế, đảm bảo tính nhất quán và tin cậy trong quá trình định giá (IVSC, 2017).

Cấp giấy phép và chứng nhận của người đánh giá

Các yêu cầu về cấp phép và chứng nhận đối với thẩm định viên trong việc định giá tài sản khác nhau giữa các quốc gia, nhưng nhìn chung liên quan đến sự kết hợp giữa trình độ học vấn, kinh nghiệm và kiểm tra. Các thẩm định viên thường cần phải hoàn thành một chương trình giáo dục cụ thể, có thể bao gồm từ tài chính đến công nghệ xây dựng, tùy thuộc vào khu vực pháp lý. Ngoài các bằng cấp giáo dục bắt buộc, hầu hết các quốc gia đều yêu cầu thẩm định viên phải có giấy phép hành nghề. Quá trình cấp phép thường bao gồm ba cấp độ chứng nhận: Người tập sự đánh giá, Người đánh giá được cấp phép và Người đánh giá được chứng nhận. Để vượt qua các cấp độ này, thẩm định viên phải tích lũy một số giờ kinh nghiệm nhất định, không ít hơn 2000 giờ trong 12 tháng đối với cấp độ thứ hai và 2500 giờ trong không dưới 24 tháng đối với cấp độ thứ ba [1] [2]. Điều quan trọng cần lưu ý là các yêu cầu cụ thể về cấp phép và chứng nhận có thể khác nhau giữa các quốc gia và khu vực, do đó, điều quan trọng đối với các thẩm định viên có nguyện vọng là phải làm quen với các quy định trong lĩnh vực hành nghề của họ.

Thuật ngữ: Thẩm định viên, Người định giá tài sản và Người khảo sát định giá

Trong lĩnh vực định giá tài sản, các thuật ngữ “thẩm định viên”, “người định giá tài sản” và “người khảo sát định giá” thường được sử dụng thay thế cho nhau, nhưng chúng có thể có những khác biệt nhỏ tùy thuộc vào bối cảnh và vị trí địa lý. Nói chung, cả ba chuyên gia đều chịu trách nhiệm xác định giá trị của tài sản dựa trên nhiều yếu tố khác nhau như vị trí, tình trạng và cải tiến. Tuy nhiên, “thẩm định viên” được sử dụng phổ biến hơn ở Hoa Kỳ, trong khi “người định giá tài sản” và “người khảo sát định giá” lại phổ biến hơn ở Anh và các quốc gia Khối thịnh vượng chung khác. Ngoài ra, “các nhà khảo sát định giá” có thể có phạm vi công việc rộng hơn, không chỉ bao gồm định giá tài sản mà còn các khía cạnh khác của khảo sát, chẳng hạn như đo đạc đất đai và xác định ranh giới. Bất chấp những khác biệt nhỏ này, mục tiêu chính của cả ba chuyên gia vẫn giống nhau: đưa ra đánh giá chính xác và khách quan về giá trị tài sản cho các mục đích khác nhau, bao gồm cho vay thế chấp, đánh thuế và giao dịch mua bán (Wikipedia, nd).

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất trong định giá tài sản

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất trong định giá tài sản là một khái niệm cơ bản nhằm xác định cách sử dụng tài sản có lợi nhất và hiệu quả nhất, có tính đến tính khả thi về mặt pháp lý, vật chất và tài chính của tài sản đó. Nguyên tắc này đóng một vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định, vì nó giúp thiết lập giá trị thị trường của tài sản dựa trên việc sử dụng nó một cách tối ưu. Người định giá phân tích các yếu tố khác nhau, chẳng hạn như quy định phân vùng, việc sử dụng đất xung quanh và đặc điểm vật lý của tài sản, để xác định mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất nhằm tối đa hóa giá trị của tài sản. Hơn nữa, nguyên tắc này còn tính đến tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển trong tương lai của tài sản, điều này có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của tài sản đó. Cuối cùng, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất đảm bảo rằng việc định giá tài sản dựa trên sự hiểu biết toàn diện về tiềm năng của tài sản, dẫn đến việc đánh giá chính xác và đáng tin cậy hơn cho các giao dịch bất động sản khác nhau (RICS, 2017; Viện Thẩm định, 2020).

Các biểu mẫu và định dạng được chuẩn hóa để đánh giá

Các hình thức và định dạng được chuẩn hóa rất cần thiết trong việc định giá tài sản để đảm bảo tính nhất quán và chính xác trong báo cáo thẩm định. Một mẫu chuẩn được sử dụng rộng rãi là Báo cáo Thẩm định Khu dân cư Thống nhất (URAR), thường được sử dụng để định giá thế chấp các tài sản nhà ở được cải thiện ở Hoa Kỳ. Biểu mẫu này cung cấp cách tiếp cận toàn diện và có cấu trúc để đánh giá các khía cạnh khác nhau của tài sản, bao gồm vị trí, tình trạng và bất kỳ nâng cấp hoặc cải tiến nào được thực hiện đối với tài sản đó [1].

Đối với tài sản thương mại, chẳng hạn như đất tạo thu nhập hoặc đất thô, việc đánh giá thường được báo cáo dưới dạng tường thuật. Các báo cáo này được hoàn thành bởi Thẩm định viên chung được chứng nhận và cung cấp phân tích chi tiết về giá trị của tài sản, có tính đến các yếu tố như điều kiện thị trường, mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất cũng như mọi hạn chế về pháp lý hoặc quy hoạch có liên quan [2]. Định dạng tường thuật cho phép kiểm tra sâu hơn về tài sản và các đặc điểm độc đáo của nó, đảm bảo việc định giá kỹ lưỡng và chính xác.

Báo cáo thẩm định khu dân cư thống nhất

Báo cáo Thẩm định Khu dân cư Thống nhất (URAR) là một mẫu tiêu chuẩn được sử dụng trong ngành bất động sản để thẩm định các bất động sản nhà ở. Nó phục vụ như một tài liệu toàn diện nêu rõ các yếu tố khác nhau được xem xét khi xác định giá trị thị trường của bất động sản, bao gồm vị trí, tình trạng, nâng cấp và cải tiến. Mục đích chính của URAR là cung cấp cơ sở nhất quán và khách quan cho người cho vay thế chấp, người mua và người bán bất động sản để đánh giá giá trị của bất động sản dân cư trong các giao dịch bất động sản. Bằng cách sử dụng định dạng chuẩn hóa, URAR đảm bảo rằng người thẩm định tuân thủ một bộ nguyên tắc và tiêu chí thống nhất, từ đó nâng cao tính minh bạch, chính xác và độ tin cậy trong quá trình định giá tài sản. Ngược lại, điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc ra quyết định sáng suốt giữa các bên liên quan và giảm khả năng xảy ra tranh chấp phát sinh từ việc đánh giá không nhất quán hoặc chủ quan (Wikipedia, nd).

Định dạng tường thuật cho tài sản thương mại

Định dạng tường thuật là một phương pháp toàn diện được sử dụng để đánh giá tài sản thương mại, cung cấp phân tích chi tiết về giá trị của tài sản. Định dạng này rất cần thiết vì nó cung cấp sự kiểm tra kỹ lưỡng về nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, chẳng hạn như vị trí, tình trạng, nâng cấp và cải tiến. Ngoài ra, định dạng tường thuật còn xem xét tiềm năng tạo thu nhập, xu hướng thị trường và dữ liệu bán hàng có thể so sánh của bất động sản, đảm bảo định giá toàn diện.

Tầm quan trọng của hình thức tường thuật nằm ở khả năng trình bày một báo cáo rõ ràng và ngắn gọn để các bên liên quan khác nhau có thể dễ dàng hiểu được, chẳng hạn như chủ sở hữu tài sản, nhà đầu tư, người cho vay và cơ quan thuế. Định dạng này cho phép thể hiện chính xác hơn giá trị của tài sản, điều này rất quan trọng để đưa ra quyết định sáng suốt trong các giao dịch bất động sản, đảm bảo các khoản vay thế chấp và xác định thuế. Hơn nữa, định dạng tường thuật thường được chuẩn bị bởi Thẩm định viên chung được chứng nhận, đảm bảo trình độ chuyên môn và độ tin cậy cao trong quá trình định giá (Viện Thẩm định, 2021).

Các loại giá trị tài sản

Có nhiều loại giá trị tài sản đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch và ra quyết định bất động sản. Giá trị thị trường, thường có thể hoán đổi với giá trị thị trường mở hoặc giá trị hợp lý, là giá mà một tài sản sẽ giao dịch trong môi trường đấu giá cạnh tranh (IVS, 2017). Giá trị sử dụng hoặc giá trị sử dụng đề cập đến giá trị hiện tại ròng (NPV) của dòng tiền mà một tài sản tạo ra cho một chủ sở hữu cụ thể theo một mục đích sử dụng cụ thể, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của một tài sản (Damodaran , 2012). Giá trị đầu tư là giá trị đối với một nhà đầu tư cụ thể và có thể khác với giá trị thị trường, tạo động lực cho người mua hoặc người bán tham gia thị trường (IVS, 2017). Giá trị tính thuế Ad Valorem là giá trị được sử dụng cho mục đích tính thuế, được xác định thông qua quá trình thẩm định hàng loạt (IAAO, 2013). Giá trị có thể bảo hiểm thể hiện giá trị của bất động sản được bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm, thường không bao gồm giá trị địa điểm. Cuối cùng, giá trị thanh lý, được phân tích dưới dạng thanh lý bắt buộc hoặc có trật tự, là tiêu chuẩn về giá trị thường được tìm kiếm trong thủ tục phá sản, giả sử người bán buộc phải bán trong khung thời gian ngắn hơn thời gian thông thường trên thị trường (RICS, 2017).

Giá trị thị trường

Giá trị thị trường, trong bối cảnh định giá tài sản, đề cập đến số tiền ước tính mà một tài sản có thể được giao dịch trong một thị trường cạnh tranh và mở, trong các điều kiện cần thiết để bán công bằng. Điều này giả định rằng cả người mua và người bán đều hành động thận trọng, có hiểu biết và không bị ép buộc, và tài sản đó đã được đưa ra thị trường trong một khoảng thời gian hợp lý. Giá trị thị trường thường được coi là đồng nghĩa với giá trị thị trường mở hoặc giá trị hợp lý và là một thành phần quan trọng trong các quyết định giao dịch bất động sản, thuế và cho vay thế chấp. Điều quan trọng cần lưu ý là giá trị thị trường có thể khác với giá thực tế được trả cho một tài sản, vì những cân nhắc hoặc mối quan hệ đặc biệt giữa người mua và người bán có thể ảnh hưởng đến giá giao dịch. Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVS) đưa ra hướng dẫn để xác định giá trị thị trường, đảm bảo tính nhất quán và độ tin cậy trong quá trình định giá tài sản trên toàn cầu (Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế, 2017).

Giá trị sử dụng

Khái niệm giá trị sử dụng trong định giá tài sản đề cập đến giá trị hiện tại ròng (NPV) của dòng tiền mà một tài sản tạo ra cho một chủ sở hữu cụ thể theo một mục đích sử dụng cụ thể. Phương pháp định giá này tính đến những lợi ích và tiện ích duy nhất mà một tài sản mang lại cho một người sử dụng cụ thể, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Giá trị sử dụng là yếu tố cần cân nhắc đối với các nhà đầu tư và chủ sở hữu tài sản, vì nó giúp họ đưa ra quyết định sáng suốt về lợi nhuận và rủi ro tiềm ẩn liên quan đến một tài sản cụ thể. Điều quan trọng cần lưu ý là giá trị sử dụng mang tính chủ quan và có thể khác nhau đáng kể giữa những người dùng khác nhau, tùy thuộc vào sở thích, nhu cầu và hoàn cảnh cá nhân của họ. Do đó, điều quan trọng là người định giá tài sản phải đánh giá cẩn thận các đặc điểm độc đáo và khả năng sử dụng tiềm năng của tài sản để xác định chính xác giá trị sử dụng của tài sản đó (Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế, 2017).

Giá trị đầu tư

Giá trị đầu tư trong định giá tài sản đề cập đến giá trị của một tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, xem xét mục tiêu đầu tư hoặc hoạt động riêng lẻ của họ. Giá trị này có thể cao hơn hoặc không cao hơn giá trị thị trường của tài sản vì nó bị ảnh hưởng bởi quan điểm và mục tiêu riêng của nhà đầu tư. Sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường có thể thúc đẩy người mua hoặc người bán tham gia thị trường vì họ nhận thấy lợi ích tiềm năng từ giao dịch dựa trên hoàn cảnh và mục tiêu cá nhân của họ. Điều quan trọng cần lưu ý là giá trị đầu tư khác với các loại giá trị tài sản khác, chẳng hạn như giá trị thị trường, giá trị sử dụng và giá trị thanh lý, vì nó được điều chỉnh theo nhu cầu và kỳ vọng cụ thể của một nhà đầu tư cụ thể thay vì phản ánh một giá trị cụ thể. sự đồng thuận rộng hơn của thị trường hoặc các số liệu định giá được tiêu chuẩn hóa khác (Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế, 2017).

Giá trị thuế theo giá trị quảng cáo

Giá trị thuế Ad Valorem là một khía cạnh quan trọng của việc định giá tài sản, vì nó xác định giá trị được sử dụng cho mục đích tính thuế. Giá trị này có được thông qua quá trình thẩm định hàng loạt, bao gồm việc thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau và áp dụng nó vào bất động sản để xác định giá trị chịu thuế. Giá trị thuế Ad Valorem là điều cần thiết để chính quyền địa phương đánh thuế tài sản, đây là nguồn thu đáng kể để tài trợ cho các dự án cơ sở hạ tầng và dịch vụ công. Điều quan trọng cần lưu ý là Giá trị tính thuế theo giá trị có thể khác với giá trị thị trường của tài sản vì nó dựa trên phương pháp đánh giá được tiêu chuẩn hóa thay vì các giao dịch riêng lẻ hoặc các yếu tố chủ quan. Do đó, hiểu rõ Giá trị thuế theo giá trị là điều quan trọng đối với chủ sở hữu và nhà đầu tư tài sản để đảm bảo nghĩa vụ thuế chính xác và đưa ra quyết định sáng suốt về tài sản bất động sản của họ (Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế, 2017; Viện Thẩm định, 2018).

Giá trị có thể bảo hiểm

Giá trị có thể bảo hiểm trong định giá tài sản là chi phí ước tính để thay thế hoặc xây dựng lại tài sản trong trường hợp bị hư hỏng hoặc mất mát, không bao gồm giá trị mảnh đất nơi tài sản đó tọa lạc. Giá trị này rất quan trọng để xác định số tiền bảo hiểm thích hợp cần thiết để bảo vệ lợi ích tài chính của chủ sở hữu tài sản. Giá trị có thể bảo hiểm thường xem xét các yếu tố như vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và các chi phí khác liên quan đến việc xây dựng lại hoặc sửa chữa tài sản về tình trạng trước khi mất mát. Điều quan trọng cần lưu ý là giá trị có thể bảo hiểm có thể khác với giá trị thị trường, đại diện cho số tiền ước tính mà một tài sản sẽ được bán trong thị trường cạnh tranh. Trong khi giá trị thị trường có tính đến các yếu tố như vị trí, nhu cầu và khả năng tạo thu nhập, thì giá trị có thể bảo hiểm chỉ tập trung vào chi phí khôi phục cấu trúc vật chất của tài sản. Do đó, chủ sở hữu tài sản và nhà cung cấp bảo hiểm phải đánh giá cẩn thận giá trị có thể bảo hiểm để đảm bảo bảo hiểm và bảo vệ đầy đủ trước những rủi ro và tổn thất tiềm ẩn.

Giá trị thanh toán

Giá trị thanh lý trong định giá tài sản đề cập đến số tiền ước tính mà một tài sản sẽ có được trong trường hợp bán bắt buộc hoặc có trật tự, trong đó người bán buộc phải bán trong khung thời gian ngắn hơn khoảng thời gian bình thường của thị trường. Giá trị này thường được tìm kiếm trong các thủ tục phá sản hoặc các tình huống mà chủ sở hữu tài sản gặp khó khăn về tài chính và cần nhanh chóng xử lý tài sản. Giá trị thanh lý thường khác với giá trị thị trường vì nó tính đến tính cấp bách của việc bán và tác động tiềm ẩn đến giá tài sản do khả năng tiếp cận hạn chế với người mua tiềm năng. Điều quan trọng cần lưu ý là giá trị thanh lý có thể không đại diện cho giá trị thị trường thực sự của tài sản vì nó bị ảnh hưởng bởi các hoàn cảnh cụ thể xung quanh việc mua bán, chẳng hạn như tình hình tài chính của người bán và những hạn chế về thời gian liên quan (IVS, 2017).

Giá so với giá trị trong định giá tài sản

Trong định giá tài sản, điều quan trọng là phải phân biệt giữa giá và giá trị, vì những thuật ngữ này thể hiện các khía cạnh khác nhau của giá trị tài sản. Giá đề cập đến số tiền được trả cho một tài sản trong một giao dịch cụ thể, có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau như mối quan hệ giữa người mua và người bán, kỹ năng đàm phán hoặc điều kiện thị trường tại thời điểm bán. Mặt khác, giá trị thể hiện giá trị nội tại của tài sản, được xác định bằng cách phân tích toàn diện các yếu tố như vị trí, tình trạng, nâng cấp và cải tiến, cùng nhiều yếu tố khác (RICS, 2017).

Sự khác biệt giữa giá và giá trị đặc biệt quan trọng trong các giao dịch bất động sản, vì giá trả cho một tài sản có thể không phải lúc nào cũng phản ánh giá trị thị trường thực sự của nó. Ví dụ: người mua có thể sẵn sàng trả mức giá cao hơn giá trị thị trường do họ đánh giá chủ quan tài sản hoặc có mối quan hệ đặc biệt với người bán (IVSC, 2017). Trong những trường hợp như vậy, điều cần thiết là người định giá tài sản phải đánh giá chính xác giá trị của tài sản để đảm bảo rằng nó phù hợp với các điều kiện thị trường hiện hành và cung cấp cơ sở đáng tin cậy cho các khoản vay thế chấp, thuế và các mục đích khác (Viện Thẩm định giá, 2018).

Những cân nhắc đặc biệt trong việc định giá tài sản

Những cân nhắc đặc biệt trong việc định giá tài sản bao gồm nhiều yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng đến kết quả định giá cuối cùng. Một yếu tố như vậy là sự hiện diện của mối quan hệ đặc biệt giữa người mua và người bán, trong đó một bên có quyền kiểm soát hoặc ảnh hưởng đáng kể đối với bên kia. Trong những trường hợp như vậy, giá phải trả có thể không thể hiện chính xác giá trị thị trường của tài sản. Ngoài ra, các giao dịch liên quan đến nhiều tài sản được bán hoặc giao dịch giữa hai bên cũng có thể dẫn đến sự khác biệt giữa giá thanh toán và giá trị thị trường của từng tài sản.

Các tiêu chuẩn và hướng dẫn định giá quốc tế đóng một vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính nhất quán và chính xác trong việc định giá tài sản ở các quốc gia khác nhau. Việc tuân thủ các tiêu chuẩn này giúp duy trì uy tín và độ tin cậy trong quá trình định giá. Hơn nữa, việc hiểu các loại giá trị tài sản khác nhau, chẳng hạn như giá trị thị trường, giá trị sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị thuế theo giá trị, giá trị có thể bảo hiểm và giá trị thanh lý, là điều cần thiết để phân tích định giá toàn diện. Mỗi loại giá trị phục vụ một mục đích cụ thể và có thể khác nhau tùy thuộc vào bối cảnh và mục tiêu của việc định giá (IVS, 2017).

Tóm lại, những cân nhắc đặc biệt trong định giá tài sản liên quan đến việc hiểu các trường hợp đặc biệt xung quanh giao dịch, tuân thủ các tiêu chuẩn định giá quốc tế và nhận biết các loại giá trị tài sản khác nhau để đảm bảo quá trình định giá kỹ lưỡng và chính xác.

Các tiêu chuẩn và hướng dẫn định giá quốc tế

Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVS) là một bộ hướng dẫn được công nhận trên toàn cầu nhằm cung cấp một khuôn khổ nhất quán cho các chuyên gia định giá tài sản. Được thành lập bởi Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVSC), các tiêu chuẩn này nhằm mục đích thúc đẩy tính minh bạch, khả năng so sánh và tính chuyên nghiệp trong quá trình định giá ở các khu vực pháp lý và loại tài sản khác nhau. IVS bao gồm nhiều khía cạnh khác nhau của việc định giá tài sản, bao gồm định nghĩa các thuật ngữ chính, xác định các loại giá trị khác nhau (chẳng hạn như giá trị thị trường, giá trị sử dụng và giá trị đầu tư), cũng như các phương pháp và cách tiếp cận được sử dụng trong quá trình định giá. . Bằng cách tuân thủ IVS, người định giá tài sản có thể đảm bảo rằng đánh giá của họ là đáng tin cậy, khách quan và phù hợp với thông lệ quốc tế tốt nhất. Ngược lại, điều này giúp xây dựng lòng tin và sự tin cậy giữa các bên liên quan, chẳng hạn như nhà đầu tư, người cho vay và cơ quan quản lý, những người dựa vào việc định giá tài sản cho mục đích ra quyết định (IVSC, 2020).