Các nhà đầu tư trong lĩnh vực này, được gọi là doanh nhân hoặc nhà đầu tư bất động sản, có thể tích cực phát triển, cải thiện hoặc cải tạo tài sản để tối đa hóa lợi nhuận. Sự tăng trưởng của các quỹ đầu tư bất động sản vào những năm 1980 đã kéo theo sự mở rộng phát triển bất động sản quốc tế, đòi hỏi phải có kiến ​​thức chuyên môn về thị trường nước ngoài. Đầu thế kỷ 21, xu hướng đầu tư bất động sản quốc tế ngày càng gia tăng, nâng cao khả năng tiếp cận và chất lượng thông tin về thị trường bất động sản toàn cầu. Ví dụ, ở Trung Quốc, bất động sản là một lĩnh vực đầu tư quan trọng, ước tính khoảng 70% tài sản hộ gia đình đầu tư vào lĩnh vực này (Wikipedia, nd; Chen, 2017).

Lịch sử đầu tư bất động sản

Lịch sử đầu tư bất động sản có thể bắt nguồn từ các nền văn minh cổ đại, nơi quyền sở hữu đất đai và giao dịch tài sản là những khía cạnh quan trọng của sự phát triển xã hội. Tuy nhiên, phải đến thế kỷ 19, đầu tư bất động sản mới bắt đầu hình thành như một ngành công nghiệp chính thức, với việc thiết lập quyền sở hữu và sự xuất hiện của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) ở Hoa Kỳ. Thế kỷ 20 chứng kiến ​​​​sự tăng trưởng đáng kể trong lĩnh vực bất động sản, được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa, tăng trưởng dân số và tiến bộ công nghệ. Những năm 1980 đánh dấu một bước ngoặt trong ngành khi các quỹ đầu tư bất động sản bắt đầu tham gia phát triển bất động sản quốc tế, biến bất động sản thành một loại tài sản toàn cầu. Sự thay đổi này đòi hỏi kiến ​​thức chuyên môn về thị trường bất động sản nước ngoài và dẫn đến sự gia tăng về tính sẵn có cũng như chất lượng thông tin về thị trường bất động sản quốc tế vào đầu thế kỷ 21 [1]. Ngày nay, đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đa dạng và phức tạp, bao gồm nhiều loại bất động sản và chiến lược đầu tư khác nhau, đồng thời thu hút các nhà đầu tư từ khắp nơi trên thế giới.

Các loại hình đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản có thể được phân loại thành ba loại chính: tài sản dân cư, thương mại và công nghiệp. Bất động sản nhà ở bao gồm nhà ở dành cho một gia đình, căn hộ, nhà liền kề và chung cư, chủ yếu nhằm mục đích ở. Các nhà đầu tư trong danh mục này thường tạo ra thu nhập thông qua thanh toán tiền thuê hoặc tăng giá trị vốn khi bán tài sản. Mặt khác, tài sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, không gian bán lẻ, khách sạn và các cơ sở phi dân cư khác. Những khoản đầu tư này tạo ra thu nhập thông qua hợp đồng cho thuê với các doanh nghiệp chiếm giữ mặt bằng. Cuối cùng, bất động sản công nghiệp bao gồm nhà kho, nhà máy và trung tâm phân phối, phục vụ nhu cầu của các công ty sản xuất và hậu cần. Tương tự như tài sản thương mại, thu nhập có được từ việc cho doanh nghiệp thuê mặt bằng. Mỗi loại hình đầu tư bất động sản đều mang lại những cơ hội và rủi ro riêng và các nhà đầu tư phải xem xét cẩn thận các yếu tố như vị trí, điều kiện thị trường và lợi nhuận tiềm năng trước khi đưa ra quyết định (Investopedia, nd; The Balance, 2021).

Sở hữu nhà ở

Bất động sản nhà ở, trong bối cảnh đầu tư bất động sản, đề cập đến một loại tài sản chủ yếu dành cho mục đích nhà ở. Loại tài sản này bao gồm nhà ở một gia đình, nhà ở nhiều gia đình, nhà phố, chung cư và chung cư. Các nhà đầu tư vào bất động sản nhà ở thường tạo thu nhập thông qua thu nhập cho thuê, tăng giá vốn hoặc kết hợp cả hai. Nhu cầu về bất động sản nhà ở được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố khác nhau như tăng trưởng dân số, đô thị hóa và điều kiện kinh tế. Đầu tư vào bất động sản nhà ở mang lại một số lợi thế, bao gồm tiềm năng dòng tiền ổn định, lợi ích về thuế và đa dạng hóa danh mục đầu tư. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn những rủi ro như biến động thị trường, thách thức về quản lý tài sản và những thay đổi về quy định. Các nhà đầu tư bất động sản nhà ở thành công thường có hiểu biết sâu sắc về điều kiện thị trường địa phương, phương pháp định giá tài sản và chiến lược hiệu quả để quản lý và duy trì khoản đầu tư của họ (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Tài sản thương mại

Bất động sản thương mại, như một loại hình đầu tư bất động sản, bao gồm nhiều loại bất động sản được sử dụng chủ yếu cho mục đích kinh doanh. Chúng bao gồm các tòa nhà văn phòng, không gian bán lẻ, trung tâm mua sắm, khách sạn và các tài sản công nghiệp như nhà kho và cơ sở sản xuất. Các nhà đầu tư vào bất động sản thương mại thường tạo ra thu nhập thông qua các khoản thanh toán tiền thuê từ những người thuê sở hữu tài sản cho hoạt động kinh doanh của họ. Giá trị của bất động sản thương mại thường được xác định bởi các yếu tố như vị trí, chất lượng của tòa nhà và mức độ tín nhiệm của người thuê.

Đầu tư vào bất động sản thương mại có thể mang lại một số lợi thế, bao gồm tiềm năng lợi nhuận cao hơn so với bất động sản nhà ở, hợp đồng thuê dài hạn mang lại dòng tiền ổn định và cơ hội đa dạng hóa danh mục đầu tư. Tuy nhiên, nó cũng đi kèm với những rủi ro và thách thức nhất định, chẳng hạn như yêu cầu vốn ban đầu cao hơn, quản lý tài sản phức tạp và tiềm ẩn những biến động trên thị trường do chu kỳ kinh tế. Để giảm thiểu những rủi ro này, các nhà đầu tư thường dựa vào các nhà quản lý tài sản chuyên nghiệp, tiến hành thẩm định kỹ lưỡng và áp dụng nhiều chiến lược đầu tư khác nhau, chẳng hạn như đầu tư vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) hoặc hợp tác với các nhà phát triển có kinh nghiệm (Knight Frank, 2021; Investopedia, 2021) .

Sở hữu công nghiệp

Sở hữu công nghiệp, trong bối cảnh đầu tư bất động sản, đề cập đến một loại tài sản được sử dụng chủ yếu để sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Loại tài sản này bao gồm nhiều cơ sở vật chất, bao gồm nhà kho, nhà máy, trung tâm phân phối và khu phức hợp nghiên cứu và phát triển. Các bất động sản công nghiệp thường nằm ở những khu vực có cơ sở hạ tầng giao thông dễ dàng tiếp cận, như đường cao tốc, đường sắt và bến cảng, để tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển hàng hóa và vật liệu. Các nhà đầu tư vào bất động sản công nghiệp tìm cách tạo ra lợi nhuận thông qua thu nhập cho thuê từ người thuê, cũng như khả năng tăng giá trị tài sản theo thời gian. Hiệu quả hoạt động của bất động sản công nghiệp gắn liền với tình hình chung của nền kinh tế, vì nhu cầu đối với các cơ sở này được thúc đẩy bởi các yếu tố như chi tiêu của người tiêu dùng, thương mại toàn cầu và những tiến bộ trong công nghệ. Đầu tư vào bất động sản công nghiệp có thể mang lại lợi ích đa dạng hóa cho danh mục đầu tư vì nó có xu hướng thể hiện các đặc điểm rủi ro và lợi nhuận khác nhau so với các loại tài sản khác, chẳng hạn như bất động sản nhà ở và thương mại (Chen, 2017; Hoesli & Reka, 2013).

Định giá và thẩm định bất động sản

Định giá và thẩm định bất động sản là những thành phần thiết yếu của quá trình đầu tư, vì chúng giúp xác định giá trị của tài sản trước khi mua. Các phương pháp định giá khác nhau, nhưng cách tiếp cận phổ biến là tỷ lệ vốn hóa (tỷ lệ CAP), chia thu nhập hoạt động ròng của một tài sản cho giá trị thị trường của nó (Viện Thẩm định, nd). Phương pháp này xem xét các yếu tố như vị trí, mức độ an toàn của khu phố và các tiện nghi lân cận, những yếu tố có thể tác động đáng kể đến giá trị của bất động sản (Viện khảo sát công chứng Hoàng gia, nd).

Các hiệp hội thẩm định, chẳng hạn như Viện Thẩm định, Viện Khảo sát Công chứng Hoàng gia và Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế, tiêu chuẩn hóa các thông lệ định giá tài sản để đảm bảo tính chính xác và nhất quán (Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế, nd). Các tổ chức này cung cấp hướng dẫn và đào tạo cho người định giá, những người thu thập tài liệu, kiểm tra tài sản và so sánh chúng với các tài sản tương tự trên thị trường để thiết lập giá trị thị trường hợp lý (Viện Thẩm định, nd). Việc định giá tài sản chính xác rất quan trọng đối với các nhà đầu tư vì nó cho biết quyết định của họ về việc tận dụng nợ và vốn chủ sở hữu để tài trợ cho các khoản đầu tư của họ (Royal Institution of Chartered Surveyors, nd).

Phương pháp định giá

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, việc định giá tài sản chính xác là rất quan trọng để đưa ra quyết định sáng suốt. Có nhiều phương pháp khác nhau được sử dụng để xác định giá trị của một tài sản, mỗi phương pháp đều có những ưu điểm và hạn chế riêng. Một cách tiếp cận được sử dụng rộng rãi là phương pháp so sánh doanh số bán, so sánh tài sản đang được điều tra với các tài sản tương tự đã được bán gần đây trong khu vực, có tính đến các yếu tố như vị trí, quy mô và tình trạng (RICS, 2017). Một phương pháp phổ biến khác là phương pháp vốn hóa thu nhập, ước tính giá trị của tài sản dựa trên tiềm năng tạo thu nhập, thường sử dụng tỷ lệ vốn hóa (tỷ lệ CAP) làm thước đo chính (Viện thẩm định, 2018). Mặt khác, phương pháp chi phí tính toán giá trị của một tài sản bằng cách xem xét chi phí đất và chi phí để xây dựng hoặc thay thế các cải tiến trên tài sản đó, trừ đi khấu hao (IVSC, 2017). Mỗi phương pháp này phục vụ một mục đích cụ thể và phù hợp hơn với một số loại tài sản hoặc kịch bản đầu tư nhất định, khiến các nhà đầu tư phải hiểu và áp dụng các kỹ thuật định giá phù hợp trong nỗ lực đầu tư bất động sản của mình.

Hiệp hội thẩm định

Các hiệp hội thẩm định đóng một vai trò quan trọng trong ngành bất động sản bằng cách tiêu chuẩn hóa các phương pháp định giá tài sản và đảm bảo uy tín của các thẩm định viên. Các tổ chức này cung cấp hướng dẫn, đào tạo và chứng nhận cho các thẩm định viên, thúc đẩy tính chuyên nghiệp và thực hành đạo đức trong lĩnh vực này. Một số hiệp hội thẩm định nổi bật bao gồm Viện Thẩm định (AI), Viện Khảo sát Công chứng Hoàng gia (RICS) và Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVSC). AI, có trụ sở tại Hoa Kỳ, là một hiệp hội chuyên nghiệp toàn cầu cung cấp chứng chỉ MAI uy tín cho các thẩm định viên có trình độ. RICS, có trụ sở chính tại Vương quốc Anh, là một tổ chức quốc tế đặt ra và thực thi các tiêu chuẩn cho các nhà khảo sát và thẩm định viên được cấp phép, đưa ra các chỉ định MRICS và FRICS. IVSC, cũng có trụ sở tại Vương quốc Anh, chịu trách nhiệm phát triển và thúc đẩy các tiêu chuẩn định giá được công nhận trên toàn cầu, đảm bảo tính nhất quán và minh bạch trong định giá tài sản ở các quốc gia khác nhau. Các hiệp hội này đóng góp vào sự ổn định và độ tin cậy chung của thị trường bất động sản bằng cách thúc đẩy các phương pháp hay nhất trong định giá và thẩm định tài sản (Viện Thẩm định, nd; RICS, nd; IVSC, nd).

Nguồn tài sản đầu tư

Bất động sản đầu tư trên thị trường bất động sản có thể được mua từ nhiều nguồn khác nhau, mỗi nguồn mang lại những cơ hội và thách thức riêng biệt cho các nhà đầu tư. Danh sách thị trường, chẳng hạn như danh sách được tìm thấy trên các trang web bất động sản và trên báo chí, cung cấp cái nhìn tổng quan toàn diện về các tài sản sẵn có và là điểm khởi đầu chung cho các nhà đầu tư. Các đại lý hoặc nhà môi giới bất động sản có thể cung cấp hướng dẫn cá nhân hóa và quyền tiếp cận các tài sản ngoài thị trường, tận dụng các mối quan hệ và kiến ​​thức chuyên môn trong ngành của họ. Các ngân hàng và các tổ chức tài chính khác cũng có thể có tài sản để bán, đặc biệt là những tài sản đã bị thu hồi do vỡ nợ thế chấp.

Các cơ quan chính phủ, chẳng hạn như Fannie Mae ở Hoa Kỳ, có thể chào bán bất động sản đầu tư thông qua đấu giá công khai hoặc bán trực tiếp, thường ở mức giá cạnh tranh. Giao dịch bán theo chủ sở hữu, còn được gọi là giao dịch “bán theo chủ sở hữu” (FSBO), cho phép nhà đầu tư đàm phán trực tiếp với chủ sở hữu tài sản, có khả năng giảm chi phí giao dịch. Cuối cùng, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đưa ra cách tiếp cận gián tiếp hơn đối với đầu tư bất động sản, cho phép các nhà đầu tư mua cổ phần trong danh mục tài sản đa dạng do một nhóm chuyên nghiệp quản lý (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Tài trợ đầu tư bất động sản

Việc tài trợ cho đầu tư bất động sản thường liên quan đến sự kết hợp giữa nợ và vốn chủ sở hữu. Các nhà đầu tư thường dựa vào các khoản vay thế chấp được thế chấp bằng chính tài sản đó để tài trợ cho một phần đáng kể giá mua, một thông lệ được gọi là đòn bẩy. Vốn tự có của nhà đầu tư, được góp bằng tiền mặt hoặc chuyển nhượng tài sản khác, tạo thành phần vốn chủ sở hữu của khoản đầu tư. Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV), đại diện cho tỷ lệ giá trị định giá của tài sản được tài trợ bằng nợ, đóng vai trò là thước đo rủi ro liên quan đến việc sử dụng đòn bẩy (Chen, 2021).

Ngoài các khoản vay thế chấp truyền thống, các nhà đầu tư có thể khám phá các lựa chọn tài chính thay thế để đáp ứng nhu cầu cụ thể của họ và giảm thiểu yêu cầu về vốn chủ sở hữu. Những lựa chọn thay thế này có thể bao gồm tài trợ của người bán, sự phụ thuộc của người bán, nguồn vốn cổ phần tư nhân và các khoản vay bắc cầu ngắn hạn như các khoản vay tiền cứng (Gibson, 2019). Mỗi phương thức tài trợ đều có những ưu điểm và rủi ro riêng và các nhà đầu tư phải đánh giá cẩn thận các lựa chọn của mình để xác định phương pháp phù hợp nhất cho chiến lược đầu tư bất động sản của mình.

Đòn bẩy và vốn chủ sở hữu

Đòn bẩy và vốn chủ sở hữu là những khái niệm cơ bản trong việc tài trợ cho đầu tư bất động sản. Đòn bẩy đề cập đến việc sử dụng vốn vay, thường dưới dạng khoản vay thế chấp, để tài trợ một phần giá mua tài sản. Bằng cách sử dụng đòn bẩy, các nhà đầu tư có thể mua được tài sản với số vốn ban đầu nhỏ hơn, do đó làm tăng lợi tức đầu tư (ROI) tiềm năng của họ. Mức độ đòn bẩy thường được biểu thị bằng tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV), đại diện cho tỷ lệ giá trị tài sản được tài trợ bằng nợ.

Mặt khác, vốn chủ sở hữu đề cập đến phần vốn góp của chính nhà đầu tư vào giá mua tài sản. Điều này có thể dưới hình thức tiền mặt hoặc chuyển giao tài sản khác. Vốn chủ sở hữu đại diện cho phần sở hữu của nhà đầu tư đối với tài sản và đóng vai trò như một tấm đệm chống lại những tổn thất có thể xảy ra. Trong tài trợ bất động sản, người cho vay thường yêu cầu khoản đóng góp vốn cổ phần tối thiểu từ các nhà đầu tư, thường là khoảng 20% ​​giá trị định giá của tài sản, để giảm thiểu rủi ro cho họ. Bằng cách đạt được sự cân bằng giữa đòn bẩy và vốn chủ sở hữu, các nhà đầu tư có thể tối ưu hóa ROI của mình đồng thời quản lý các rủi ro liên quan trong đầu tư bất động sản (Fisher & Martin, 2014).

Tỷ lệ vay vốn

Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) là một thước đo tài chính quan trọng trong bối cảnh đầu tư bất động sản, vì nó đo lường mối quan hệ giữa số tiền cho vay và giá trị thẩm định của tài sản. Được biểu thị bằng phần trăm, tỷ lệ LTV được tính bằng cách chia số tiền vay thế chấp cho giá trị định giá hoặc giá mua của tài sản, tùy theo giá trị nào thấp hơn. Tỷ lệ này rất có ý nghĩa đối với cả nhà đầu tư và người cho vay vì nó giúp đánh giá rủi ro liên quan đến việc tài trợ cho một tài sản. Tỷ lệ LTV cao hơn cho thấy rủi ro cao hơn đối với người cho vay, vì nó hàm ý rằng người đi vay đã đầu tư ít vốn tự có (vốn chủ sở hữu) vào tài sản. Do đó, người cho vay thường áp đặt các yêu cầu cho vay chặt chẽ hơn và lãi suất cao hơn đối với các khoản vay có tỷ lệ LTV cao hơn. Ngược lại, tỷ lệ LTV thấp hơn biểu thị rủi ro thấp hơn, vì người đi vay đã đầu tư nhiều vốn hơn vào tài sản, khiến họ có nhiều khả năng hoàn trả khoản vay hơn (Miles, 2019; Investopedia, 2021).

Các lựa chọn tài chính thay thế

Các lựa chọn tài chính thay thế cho đầu tư bất động sản đã xuất hiện để giải quyết những hạn chế của các phương thức tài trợ truyền thống, chẳng hạn như vay ngân hàng và thế chấp. Một trong những lựa chọn như vậy là tài trợ của người bán, trong đó người bán tài sản cung cấp một khoản vay cho người mua, cho phép họ thanh toán tài sản theo thời gian. Điều này có thể đặc biệt có lợi cho những nhà đầu tư không đủ điều kiện cho các khoản vay truyền thống do hạn chế về tín dụng hoặc thu nhập (Feldman, 2018).

Một lựa chọn khác là huy động vốn cổ phần tư nhân, nơi các nhà đầu tư tập hợp nguồn lực của mình để tài trợ cho các dự án bất động sản. Điều này có thể mang lại khả năng tiếp cận số vốn lớn hơn và lợi nhuận tiềm năng cao hơn, mặc dù rủi ro gia tăng (Preqin, 2020). Ngoài ra, các nền tảng huy động vốn từ cộng đồng bất động sản đã trở nên phổ biến trong những năm gần đây, cho phép các nhà đầu tư đóng góp lượng vốn nhỏ hơn vào đầu tư bất động sản, do đó đa dạng hóa danh mục đầu tư và phân tán rủi ro (Forbes, 2019).

Cuối cùng, các khoản vay bắc cầu hoặc các khoản vay tiền cứng có thể được sử dụng cho các nhu cầu tài chính ngắn hạn, chẳng hạn như cải tạo hoặc mua lại tài sản. Những khoản vay này thường được cung cấp bởi những người cho vay tư nhân và có lãi suất cao hơn, nhưng có thể nhận được nhanh hơn các khoản vay truyền thống (Investopedia, 2021).

Chiến lược đầu tư bất động sản

Chiến lược đầu tư bất động sản bao gồm nhiều cách tiếp cận đa dạng, mỗi cách phục vụ cho các mục tiêu cụ thể của nhà đầu tư và mức độ chấp nhận rủi ro. Một chiến lược phổ biến là phương pháp mua và giữ, trong đó các nhà đầu tư mua bất động sản với ý định giữ chúng trong thời gian dài, tạo ra thu nhập cho thuê và hưởng lợi từ việc tăng giá dài hạn. Một chiến lược phổ biến khác là sửa chữa và lật đổ, bao gồm việc mua lại các tài sản bị định giá thấp hoặc gặp khó khăn, thực hiện những cải tiến cần thiết và bán lại chúng để kiếm lợi nhuận trong một khoảng thời gian tương đối ngắn.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư lựa chọn chiến lược ủy thác đầu tư bất động sản (REIT), cho phép họ đầu tư vào danh mục tài sản đa dạng mà không cần sở hữu hoặc quản lý trực tiếp. Cách tiếp cận này giúp tiếp cận thị trường bất động sản đồng thời giảm thiểu một số rủi ro liên quan đến đầu tư bất động sản cá nhân. Cuối cùng, chiến lược phát triển liên quan đến việc mua đất hoặc bất động sản với mục đích xây dựng các tòa nhà mới hoặc cải tạo đáng kể các công trình hiện có, nhằm tạo ra giá trị thông qua quá trình phát triển và tạo ra lợi nhuận đáng kể khi hoàn thành và bán hoặc cho thuê dự án (Chen, 2021).

Ủy thác đầu tư bất động sản

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là một chiến lược đầu tư phổ biến cho phép các cá nhân và tổ chức đầu tư vào danh mục tài sản bất động sản đa dạng. Được thành lập như một cơ cấu pháp lý, REIT tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư để mua, quản lý và bán các tài sản tạo thu nhập như bất động sản nhà ở, thương mại và công nghiệp. Bằng cách đó, họ mang đến cho các nhà đầu tư cơ hội tiếp cận thị trường bất động sản mà không cần sở hữu tài sản trực tiếp.

REITs hoạt động bằng cách phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông dưới dạng cổ tức, điều này khiến chúng trở thành một lựa chọn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập. Chúng cũng có tính thanh khoản cao vì chúng được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn, cho phép các nhà đầu tư dễ dàng mua và bán cổ phiếu. Hơn nữa, REIT mang lại lợi ích đa dạng hóa khi họ đầu tư vào nhiều loại tài sản thuộc các lĩnh vực và vị trí địa lý khác nhau. Điều này làm giảm rủi ro tổng thể liên quan đến đầu tư bất động sản và cho phép các nhà đầu tư tham gia vào sự tăng trưởng của thị trường bất động sản đồng thời giảm thiểu các khoản lỗ tiềm ẩn (Chen, 2021; Investopedia, nd).

Đầu tư bất động sản quốc tế

Đầu tư bất động sản quốc tế đề cập đến hoạt động mua, quản lý và thu lợi nhuận từ bất động sản ở nước ngoài. Hình thức đầu tư này trở nên nổi bật trong những năm 1980, khi các quỹ đầu tư bất động sản bắt đầu đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ bằng cách mạo hiểm thâm nhập vào thị trường quốc tế, cuối cùng dẫn đến việc hình thành bất động sản như một loại tài sản toàn cầu (Wikipedia, nd). Tham gia đầu tư bất động sản quốc tế đòi hỏi kiến ​​thức chuyên môn về thị trường bất động sản của quốc gia mục tiêu, cũng như sự hiểu biết về các quy định của địa phương, sắc thái văn hóa và điều kiện kinh tế. Khi thế kỷ 21 phát triển, tính sẵn có và chất lượng thông tin liên quan đến thị trường bất động sản quốc tế đã được cải thiện đáng kể, giúp các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận hơn để khám phá các cơ hội vượt ra ngoài biên giới trong nước của họ (Wikipedia, nd). Tuy nhiên, điều quan trọng là các nhà đầu tư phải đánh giá cẩn thận những rủi ro và thách thức liên quan đến việc đầu tư vào tài sản nước ngoài, chẳng hạn như biến động tiền tệ, bất ổn chính trị và các tác động khác nhau về thuế, để đảm bảo một hoạt động kinh doanh thành công và có lợi nhuận (Wikipedia, nd).

Rủi ro và thách thức trong đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản dù có tiềm năng sinh lời cao nhưng không phải không có rủi ro và thách thức. Một rủi ro đáng kể là sự biến động của thị trường, có thể dẫn đến biến động về giá trị tài sản và thu nhập cho thuê. Các yếu tố kinh tế, chẳng hạn như thay đổi về lãi suất, tỷ lệ việc làm và lạm phát, cũng có thể ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư bất động sản (Fisher & Martin, 2014). Ngoài ra, các nhà đầu tư phải xem xét tính thanh khoản kém của tài sản bất động sản, vì tài sản có thể mất thời gian để bán, đặc biệt là trong thời kỳ thị trường suy thoái (Geltner & Miller, 2007).

Một thách thức khác là việc quản lý tài sản, có thể tốn thời gian và tốn kém. Các nhà đầu tư phải giải quyết các vấn đề về người thuê nhà, bảo trì và các vấn đề pháp lý, những vấn đề này có thể làm giảm lợi nhuận chung của khoản đầu tư (Brueggeman & Fisher, 2015). Hơn nữa, đầu tư bất động sản thường đòi hỏi lượng vốn đáng kể và có thể liên quan đến mức nợ cao, làm tăng khả năng gặp khó khăn về tài chính trong trường hợp thị trường suy thoái hoặc khó khăn tài chính cá nhân (Chen, 2017). Cuối cùng, những tác động về thuế và những thay đổi về quy định cũng có thể đặt ra thách thức cho các nhà đầu tư bất động sản vì chúng có thể ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư chung (Sirmans & Worzala, 2003).

Ý nghĩa và lợi ích về thuế

Ý nghĩa và lợi ích về thuế đóng một vai trò quan trọng trong đầu tư bất động sản, ảnh hưởng đến lợi nhuận chung của khoản đầu tư. Một trong những lợi ích chính về thuế liên quan đến đầu tư bất động sản là khả năng khấu trừ các chi phí khác nhau liên quan đến quyền sở hữu tài sản, chẳng hạn như lãi suất thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì (Chen, 2021). Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ việc khấu hao, cho phép họ khấu trừ một phần chi phí của tài sản trong một khoảng thời gian xác định, thường là 27.5 năm đối với tài sản dân cư và 39 năm đối với tài sản thương mại (IRS, 2021). Việc khấu trừ khấu hao này có thể bù đắp thu nhập cho thuê, làm giảm thu nhập chịu thuế của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản cũng phải xem xét các khoản nợ thuế tiềm ẩn. Ví dụ, khi bán bất động sản đầu tư, nhà đầu tư có thể phải chịu thuế lãi vốn đối với lợi nhuận thu được từ việc bán. Thuế suất phụ thuộc vào thu nhập của nhà đầu tư và thời gian nắm giữ tài sản, với lãi vốn dài hạn (giữ trong hơn một năm) thường bị đánh thuế ở mức thấp hơn so với lãi ngắn hạn (Chen, 2021). Ngoài ra, thu nhập cho thuê phải chịu thuế thu nhập và các nhà đầu tư có thể phải đối mặt với các khoản thuế bổ sung, chẳng hạn như thuế chuyển nhượng tài sản hoặc thuế giá trị gia tăng (VAT) ở một số khu vực pháp lý (PWC, 2021). Hiểu được ý nghĩa về thuế và lợi ích liên quan đến đầu tư bất động sản là rất quan trọng để các nhà đầu tư tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu các khoản nợ tiềm ẩn.

Xây dựng danh mục đầu tư bất động sản

Xây dựng danh mục đầu tư bất động sản bao gồm cách tiếp cận chiến lược kết hợp nghiên cứu, lập kế hoạch và thực hiện. Ban đầu, các nhà đầu tư nên thiết lập các mục tiêu rõ ràng và mức độ chấp nhận rủi ro, điều này sẽ định hướng cho các quyết định đầu tư của họ. Điều này có thể bao gồm việc tập trung vào các loại tài sản cụ thể, chẳng hạn như khu dân cư, thương mại hoặc công nghiệp hoặc nhắm mục tiêu đến các vị trí địa lý cụ thể. Các nhà đầu tư cũng nên tiến hành nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng để xác định các cơ hội đầu tư tiềm năng và đánh giá khả năng tồn tại của chúng dựa trên các yếu tố như giá trị tài sản, lợi suất cho thuê và triển vọng tăng trưởng.

Đa dạng hóa là một khía cạnh quan trọng của việc xây dựng danh mục đầu tư bất động sản mạnh mẽ, vì nó giúp giảm thiểu rủi ro và nâng cao lợi nhuận tiềm năng. Điều này có thể đạt được bằng cách đầu tư vào các loại bất động sản, địa điểm và chiến lược đầu tư khác nhau, chẳng hạn như mua và giữ, sửa chữa và chuyển nhượng hoặc quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs). Các lựa chọn tài chính cũng nên được khám phá, bao gồm tận dụng vốn chủ sở hữu, vay thế chấp hoặc tìm kiếm các nguồn tài chính thay thế. Ngoài ra, các nhà đầu tư nên cân nhắc việc thuê các dịch vụ chuyên nghiệp, chẳng hạn như quản lý tài sản, đại lý bất động sản và cố vấn tài chính, để hỗ trợ quản lý và tối ưu hóa danh mục đầu tư của họ. Việc giám sát và đánh giá thường xuyên hiệu quả hoạt động của danh mục đầu tư là rất quan trọng để đảm bảo sự phù hợp với mục tiêu của nhà đầu tư và đưa ra quyết định sáng suốt về những điều chỉnh tiềm năng hoặc khoản đầu tư mới (Chen, 2021; Investopedia, nd).