Là loại tài sản lớn nhất trên toàn thế giới, bất động sản vượt qua trái phiếu và cổ phiếu về tổng vốn hóa thị trường. Các nhà đầu tư trong lĩnh vực này, được gọi là doanh nhân hoặc nhà đầu tư bất động sản, có thể tích cực phát triển, cải thiện hoặc cải tạo tài sản để tối đa hóa lợi nhuận. Sự tăng trưởng của các quỹ đầu tư bất động sản vào những năm 1980 đã dẫn đến việc mở rộng bất động sản như một loại tài sản quốc tế, đòi hỏi kiến ​​thức chuyên môn về thị trường nước ngoài. Ở những quốc gia như Trung Quốc, bất động sản chiếm một phần đáng kể trong tài sản hộ gia đình, ước tính khoảng 70% được đầu tư vào lĩnh vực này. Bản chất đa dạng của đầu tư bất động sản, bao gồm bất động sản dân cư, thương mại và công nghiệp, đòi hỏi các nhà đầu tư phải sử dụng nhiều kỹ thuật thẩm định và định giá khác nhau, các lựa chọn tài chính và chiến lược quản lý rủi ro để đảm bảo kết quả thành công (Wikipedia, nd; Investopedia, 2021).

Lịch sử đầu tư bất động sản

Lịch sử đầu tư bất động sản có thể bắt nguồn từ các nền văn minh cổ đại, nơi quyền sở hữu đất đai và giao dịch tài sản là những khía cạnh quan trọng của sự phát triển xã hội. Tuy nhiên, phải đến những năm 1980, các quỹ đầu tư bất động sản mới bắt đầu đóng một vai trò quan trọng trong phát triển bất động sản quốc tế, dẫn đến sự nổi lên của bất động sản như một loại tài sản toàn cầu. Sự thay đổi này đòi hỏi kiến ​​thức chuyên môn về thị trường bất động sản ở nước ngoài và khi đầu tư bất động sản quốc tế ngày càng trở nên phổ biến vào đầu thế kỷ 21, tính sẵn có và chất lượng thông tin về thị trường bất động sản quốc tế được cải thiện. Một ví dụ đáng chú ý là Trung Quốc, nơi ước tính 70% tài sản hộ gia đình được đầu tư vào bất động sản, cho thấy tầm quan trọng của loại tài sản này trong nền kinh tế toàn cầu. Khi đầu tư bất động sản tiếp tục phát triển, nó vẫn là một thành phần quan trọng trong việc tạo ra của cải và tăng trưởng kinh tế trên toàn thế giới (Wikipedia, nd; Global Property Guide, 2021).

Các loại hình đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản có thể được phân loại thành ba loại chính: tài sản dân cư, thương mại và công nghiệp. Bất động sản nhà ở bao gồm nhà ở một gia đình, nhà ở nhiều gia đình, chung cư cao tầng và nhà liền kề, chủ yếu nhằm mục đích làm nhà ở. Các nhà đầu tư trong lĩnh vực này thường tạo ra thu nhập thông qua thanh toán tiền thuê hoặc tăng giá trị vốn khi bán tài sản.

Mặt khác, bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, không gian bán lẻ, trung tâm mua sắm và khách sạn. Những khoản đầu tư này tạo ra thu nhập thông qua các khoản thanh toán tiền thuê từ các doanh nghiệp chiếm giữ không gian. Tài sản công nghiệp bao gồm nhà kho, nhà máy và trung tâm phân phối được sử dụng cho mục đích sản xuất, lưu trữ và hậu cần. Thu nhập trong lĩnh vực này có được từ việc cho các công ty tham gia vào hoạt động sản xuất hoặc phân phối thuê tài sản.

Mỗi loại hình đầu tư bất động sản đều mang đến những cơ hội và thách thức riêng, với mức độ rủi ro và lợi tức đầu tư khác nhau. Nhà đầu tư phải xem xét cẩn thận các yếu tố như vị trí, điều kiện thị trường và yêu cầu quản lý tài sản khi lựa chọn chiến lược đầu tư phù hợp nhất cho mục tiêu cụ thể và khả năng chấp nhận rủi ro của mình (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Sở hữu nhà ở

Bất động sản nhà ở, trong bối cảnh đầu tư bất động sản, đề cập đến một loại tài sản chủ yếu dành cho mục đích nhà ở. Loại tài sản này bao gồm nhà ở một gia đình, nhà ở nhiều gia đình, nhà phố, chung cư và chung cư. Các nhà đầu tư vào bất động sản nhà ở thường tạo thu nhập thông qua thu nhập cho thuê, tăng giá vốn hoặc cả hai. Thu nhập cho thuê có được từ việc cho người thuê thuê tài sản, trong khi sự tăng giá vốn xảy ra khi giá trị tài sản tăng theo thời gian do các yếu tố thị trường hoặc những cải tiến được thực hiện đối với tài sản. Đầu tư bất động sản nhà ở thường được coi là ổn định hơn và ít rủi ro hơn so với bất động sản thương mại và công nghiệp, vì nhu cầu về nhà ở có xu hướng ít biến động hơn. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản nhà ở còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như vị trí, điều kiện kinh tế địa phương và xu hướng nhân khẩu học, những yếu tố này có thể tác động đáng kể đến giá trị bất động sản và tiềm năng thu nhập cho thuê (Fisher & Martin, 2014; Geltner và cộng sự, 2018).

Tài sản thương mại

Bất động sản thương mại, như một loại hình đầu tư bất động sản, bao gồm nhiều loại bất động sản được sử dụng chủ yếu cho mục đích kinh doanh. Chúng bao gồm các tòa nhà văn phòng, không gian bán lẻ, trung tâm mua sắm, khách sạn và các tài sản công nghiệp như nhà kho và cơ sở sản xuất. Các nhà đầu tư vào bất động sản thương mại có thể tạo ra thu nhập thông qua các khoản thanh toán tiền thuê từ người thuê nhà, tăng giá vốn và các lợi ích về thuế tiềm năng. Hiệu suất đầu tư bất động sản thương mại thường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như vị trí, cơ sở hạ tầng và môi trường kinh tế tổng thể (Colliers International, 2020).

Đầu tư vào bất động sản thương mại thường đòi hỏi số vốn ban đầu cao hơn so với bất động sản nhà ở và các nhà đầu tư có thể cần đảm bảo nguồn tài chính thông qua các khoản vay thế chấp hoặc các lựa chọn tài chính thay thế. Đầu tư bất động sản thương mại cũng có xu hướng có thời hạn thuê dài hơn, điều này có thể mang lại nguồn thu nhập ổn định cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, rủi ro liên quan đến đầu tư bất động sản thương mại có thể cao hơn do các yếu tố như doanh thu của khách thuê, suy thoái kinh tế và thay đổi nhu cầu thị trường (Invetopedia, 2021). Để giảm thiểu những rủi ro này, các nhà đầu tư thường sử dụng nhiều chiến lược khác nhau, chẳng hạn như đa dạng hóa các loại bất động sản và vị trí địa lý, cũng như sử dụng dịch vụ của các đại lý và môi giới bất động sản chuyên nghiệp để điều hướng sự phức tạp của thị trường bất động sản thương mại (RICS, 2019).

Sở hữu công nghiệp

Sở hữu công nghiệp, trong bối cảnh đầu tư bất động sản, đề cập đến một loại tài sản bất động sản chủ yếu tập trung vào các tài sản được sử dụng để sản xuất, sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Loại tài sản này bao gồm nhiều cơ sở vật chất, bao gồm nhà kho, nhà máy, trung tâm phân phối và khu phức hợp nghiên cứu và phát triển. Các bất động sản công nghiệp thường nằm ở những khu vực có cơ sở hạ tầng giao thông thuận tiện như đường cao tốc, đường sắt và bến cảng để tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển hàng hóa và vật liệu. Các nhà đầu tư vào bất động sản công nghiệp tìm cách tạo ra lợi nhuận thông qua thu nhập cho thuê từ người thuê, cũng như khả năng tăng giá trị tài sản theo thời gian. Hiệu quả hoạt động của bất động sản công nghiệp gắn chặt với tình hình chung của nền kinh tế, vì nhu cầu về các cơ sở này được thúc đẩy bởi các yếu tố như chi tiêu của người tiêu dùng, thương mại toàn cầu và những tiến bộ trong công nghệ (Colliers International, 2021; Investopedia, 2021).

Chiến lược đầu tư bất động sản

Chiến lược đầu tư bất động sản bao gồm nhiều cách tiếp cận khác nhau, mỗi cách được điều chỉnh để đáp ứng các mục tiêu tài chính cụ thể và mức độ chấp nhận rủi ro. Một chiến lược phổ biến là phương pháp mua và giữ, trong đó các nhà đầu tư mua bất động sản với ý định giữ chúng trong thời gian dài, hưởng lợi từ thu nhập cho thuê và khả năng tăng giá trị tài sản theo thời gian. Một chiến lược phổ biến khác là sửa chữa và lật đổ, bao gồm việc mua lại các tài sản bị định giá thấp, thực hiện những cải tiến cần thiết và bán lại chúng để kiếm lợi nhuận trong một khoảng thời gian tương đối ngắn.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư lựa chọn chiến lược ủy thác đầu tư bất động sản (REIT), cho phép họ đầu tư vào danh mục tài sản đa dạng mà không cần sở hữu hoặc quản lý trực tiếp. Cách tiếp cận này giúp tiếp cận thị trường bất động sản đồng thời giảm thiểu một số rủi ro liên quan đến đầu tư bất động sản cá nhân. Cuối cùng, chiến lược phát triển liên quan đến việc mua đất hoặc tài sản với mục đích xây dựng các tòa nhà mới hoặc cải tạo đáng kể các công trình hiện có, cuối cùng tạo ra lợi nhuận thông qua việc bán hoặc cho thuê các dự án đã hoàn thành. Mỗi chiến lược này đều có những lợi thế và thách thức riêng, khiến các nhà đầu tư phải xem xét cẩn thận mục tiêu và nguồn lực của mình trước khi quyết định thực hiện một cách tiếp cận cụ thể (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Kỹ thuật định giá và thẩm định

Kỹ thuật định giá và thẩm định trong đầu tư bất động sản là rất cần thiết để xác định giá trị tài sản trước khi mua. Một phương pháp phổ biến là tỷ lệ vốn hóa (tỷ lệ CAP), bao gồm việc chia thu nhập hoạt động ròng của một tài sản cho giá trị thị trường của nó (Viện Thẩm định, nd). Một kỹ thuật khác được sử dụng rộng rãi là phương pháp so sánh doanh số bán, trong đó giá trị của một bất động sản được ước tính bằng cách so sánh nó với các bất động sản tương tự mới được bán gần đây trong cùng khu vực (RICS, 2017). Mặt khác, phương pháp chi phí tính toán giá trị của một tài sản bằng cách xem xét chi phí đất và chi phí xây dựng một tòa nhà mới, trừ đi khấu hao (IVSC, 2017). Ngoài ra, phương pháp thu nhập ước tính giá trị của một tài sản dựa trên giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai, chẳng hạn như thu nhập cho thuê (Viện thẩm định, nd). Những kỹ thuật này thường được sử dụng bởi các thẩm định viên chuyên nghiệp, những người tuân thủ các tiêu chuẩn do các tổ chức như Viện Thẩm định, Viện Khảo sát Công chứng Hoàng gia và Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (RICS, 2017; IVSC, 2017) sử dụng.

Tài trợ đầu tư bất động sản

Việc tài trợ cho đầu tư bất động sản có thể đạt được thông qua nhiều phương án khác nhau, tùy thuộc vào nhu cầu và khả năng tài chính của nhà đầu tư. Một trong những phương pháp phổ biến nhất là cho vay thế chấp, trong đó một tổ chức tài chính cung cấp vốn để mua bất động sản và khoản vay được đảm bảo bằng chính tài sản đó (Chen, 2021). Điều này cho phép các nhà đầu tư tận dụng vốn của họ và có khả năng tăng lợi tức đầu tư.

Các lựa chọn tài chính thay thế cũng tồn tại cho những người tìm kiếm yêu cầu về vốn cổ phần thấp hơn hoặc các điều khoản linh hoạt hơn. Ví dụ: tài trợ của người bán liên quan đến việc người bán tài sản cung cấp một khoản vay cho người mua, điều này có thể có lợi cho cả hai bên trong một số trường hợp nhất định (Invetopedia, 2020). Các nguồn vốn cổ phần tư nhân, chẳng hạn như các nhà đầu tư thiên thần hoặc các công ty đầu tư mạo hiểm, cũng có thể cung cấp vốn cho đầu tư bất động sản, đặc biệt cho các dự án lớn hơn hoặc những dự án có mức độ rủi ro cao hơn (Preqin, 2020). Ngoài ra, các khoản vay bắc cầu ngắn hạn từ những người cho vay tư nhân, chẳng hạn như các khoản vay bằng tiền cứng, có thể được sử dụng cho những tài sản cần sửa chữa hoặc cải tạo đáng kể, vì những người cho vay truyền thống có thể do dự khi tài trợ cho những dự án như vậy (Forbes, 2019).

Các khoản cho vay thế chấp

Các khoản vay thế chấp đóng một vai trò quan trọng trong việc tài trợ cho các khoản đầu tư bất động sản, vì chúng cung cấp cho các nhà đầu tư số tiền cần thiết để mua tài sản. Các khoản vay này được đảm bảo bằng chính tài sản đó, dùng làm tài sản thế chấp cho người cho vay. Trong bối cảnh đầu tư bất động sản, các khoản vay thế chấp cho phép các nhà đầu tư tận dụng vốn của mình, cho phép họ mua bất động sản với khoản đầu tư vốn cổ phần ban đầu nhỏ hơn. Đòn bẩy này có thể tăng lợi tức đầu tư vì các nhà đầu tư có thể có được nhiều tài sản có giá trị hơn với chi phí trả trước thấp hơn. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là việc sử dụng đòn bẩy cũng làm tăng rủi ro liên quan đến khoản đầu tư vì sự biến động về giá trị tài sản có thể dẫn đến tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) cao hơn và tiềm ẩn khó khăn tài chính. Để giảm thiểu những rủi ro này, người cho vay thường yêu cầu khoản đóng góp vốn cổ phần tối thiểu từ các nhà đầu tư, thường là khoảng 20% ​​giá trị định giá của tài sản (Fisher, 2016). Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể khám phá các lựa chọn tài chính thay thế, chẳng hạn như tài trợ của người bán hoặc nguồn vốn cổ phần tư nhân, để đáp ứng nhu cầu cụ thể và khả năng chịu rủi ro của họ (Geltner và cộng sự, 2018).