Thực tiễn này đã thu hút được sự chú ý đáng kể trong những năm gần đây, khi chủ sở hữu và nhà đầu tư bất động sản nhận ra những lợi ích tiềm năng của việc chuyển đổi những không gian lỗi thời hoặc không được sử dụng đúng mức thành môi trường hiện đại, hiệu quả và hấp dẫn. Việc cải tạo có thể bao gồm từ cập nhật nhỏ về mặt thẩm mỹ cho đến đại tu toàn bộ cấu trúc, tùy thuộc vào nhu cầu và mục tiêu cụ thể của dự án. Ngoài việc cải thiện chất lượng môi trường xây dựng, các dự án cải tạo còn có thể góp phần phát triển bền vững bằng cách kết hợp các nguyên tắc xây dựng xanh và công nghệ tiết kiệm năng lượng. Do đó, việc cải tạo đóng một vai trò quan trọng trong việc hồi sinh các khu đô thị, bảo tồn các tòa nhà lịch sử và nâng cao giá trị tài sản. Tuy nhiên, các dự án cải tạo thành công đòi hỏi phải lập kế hoạch, thiết kế và thực hiện cẩn thận cũng như tuân thủ các quy định và quy chuẩn xây dựng có liên quan (Nhà xuất bản Đại học Cambridge, nd).

Các loại cải tạo

Việc cải tạo có thể được phân loại thành bốn loại chính, mỗi loại phục vụ một mục đích riêng biệt và yêu cầu các cấp độ lập kế hoạch, thiết kế và thực hiện khác nhau. Thứ nhất, cải tạo thẩm mỹ bao gồm những thay đổi bề ngoài đối với tài sản, chẳng hạn như sơn, lát sàn và sửa chữa nhỏ, nhằm mục đích nâng cao tính thẩm mỹ của nó. Thứ hai, cải tạo chức năng tập trung vào việc cải thiện khả năng sử dụng và hiệu quả của không gian, bao gồm nâng cấp các thiết bị, lắp đặt đồ đạc mới và bố trí lại cấu hình. Thứ ba, việc cải tạo cấu trúc đòi hỏi những thay đổi đáng kể đối với khung của tòa nhà, chẳng hạn như thêm hoặc dỡ bỏ các bức tường, mở rộng diện tích sàn hoặc gia cố nền móng. Cuối cùng, cải tạo bền vững kết hợp các nguyên tắc xây dựng xanh, nhằm giảm tác động môi trường của tài sản và cải thiện hiệu quả sử dụng năng lượng thông qua việc sử dụng các vật liệu, công nghệ và chiến lược thiết kế thân thiện với môi trường. Mỗi loại hình cải tạo đòi hỏi phải xem xét cẩn thận các điều kiện hiện có của tài sản, kết quả mong muốn và ngân sách sẵn có cũng như việc tuân thủ các quy định và quy tắc xây dựng có liên quan (Nhà xuất bản Đại học Cambridge, nd; Từ điển tiếng Anh thương mại Cambridge, nd).

Cân nhắc về quy hoạch và thiết kế

Việc lập kế hoạch và cân nhắc thiết kế cho các dự án cải tạo là rất quan trọng để đảm bảo kết quả thành công. Đầu tiên, điều cần thiết là phải đánh giá tình trạng hiện tại của tài sản, bao gồm tính nguyên vẹn của cấu trúc, vật liệu xây dựng và bất kỳ mối nguy hiểm tiềm ẩn nào như amiăng hoặc sơn chì (RICS, 2018). Thông tin này sẽ giúp xác định phạm vi công việc cần thiết và xác định mọi biện pháp khắc phục cần thiết.

Tiếp theo, hãy xem xét chức năng và tính thẩm mỹ mong muốn của không gian được cải tạo. Điều này có thể liên quan đến việc cấu hình lại bố cục, cập nhật lớp hoàn thiện hoặc kết hợp các tính năng tiết kiệm năng lượng (NAHB, 2019). Tương tác với các kiến ​​trúc sư, nhà thiết kế nội thất và các chuyên gia khác để phát triển một thiết kế gắn kết phù hợp với mục tiêu và ngân sách của dự án.

Ngoài ra, điều quan trọng là phải nghiên cứu các quy tắc và quy định xây dựng của địa phương để đảm bảo tuân thủ các yêu cầu về an toàn, khả năng tiếp cận và tính bền vững (HUD, 2020). Điều này có thể liên quan đến việc xin giấy phép, làm việc với các thanh tra viên và tuân thủ các tiêu chuẩn xây dựng cụ thể.

Cuối cùng, hãy xem xét tiến độ của dự án và những gián đoạn có thể xảy ra đối với người cư ngụ hoặc hàng xóm. Phát triển cách tiếp cận theo từng giai đoạn để giảm thiểu sự bất tiện và đảm bảo quá trình cải tạo diễn ra suôn sẻ (Turner & Townsend, 2017).

Tóm lại, các dự án cải tạo thành công đòi hỏi phải cân nhắc kỹ lưỡng về kế hoạch và thiết kế, bao gồm đánh giá tình trạng của tài sản, phát triển thiết kế gắn kết, tuân thủ các quy định của địa phương và quản lý tiến độ của dự án.

Nguồn:

Chi phí cải tạo và lập ngân sách

Chi phí cải tạo và lập ngân sách bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố cần được xem xét cẩn thận trước khi bắt tay vào một dự án cải tạo. Thứ nhất, phạm vi của dự án đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định chi phí tổng thể. Các dự án lớn hơn với những thay đổi lớn về cấu trúc sẽ đòi hỏi ngân sách cao hơn so với những nâng cấp mang tính thẩm mỹ nhỏ hơn. Thứ hai, chất lượng vật liệu và lớp hoàn thiện được lựa chọn có thể ảnh hưởng lớn đến chi phí tổng thể, trong đó vật liệu và lớp hoàn thiện cao cấp sẽ làm tăng ngân sách. Thứ ba, chi phí nhân công thay đổi tùy thuộc vào vị trí và chuyên môn của các chuyên gia được thuê cho dự án, chẳng hạn như kiến ​​trúc sư, nhà thiết kế và nhà thầu.

Một yếu tố quan trọng khác cần xem xét là tuổi và tình trạng của tài sản, vì các tòa nhà cũ hơn có thể yêu cầu công việc bổ sung để giải quyết các vấn đề tiềm ẩn, chẳng hạn như hệ thống điện lỗi thời hoặc hư hỏng cấu trúc. Hơn nữa, việc xin các giấy phép cần thiết và tuân thủ các quy định xây dựng của địa phương cũng có thể làm tăng thêm chi phí chung cho việc cải tạo. Cuối cùng, điều cần thiết là phải tính đến các chi phí và dự phòng không lường trước được, vì các dự án cải tạo thường gặp phải những thách thức bất ngờ có thể ảnh hưởng đến ngân sách. Để đảm bảo quá trình đổi mới thành công, điều quan trọng là phải lập kế hoạch và phân bổ nguồn lực một cách cẩn thận, có tính đến tất cả các yếu tố này (Nhà xuất bản Đại học Cambridge, nd; Từ điển tiếng Anh thương mại Cambridge, nd).

Nguyên tắc công trình xanh trong cải tạo

Các nguyên tắc xây dựng xanh có thể được kết hợp một cách hiệu quả vào các dự án cải tạo nhằm nâng cao tính bền vững và giảm tác động môi trường của các tòa nhà. Một nguyên tắc như vậy là hiệu quả sử dụng năng lượng, có thể đạt được thông qua việc sử dụng vật liệu cách nhiệt hiệu suất cao, cửa sổ tiết kiệm năng lượng và hệ thống chiếu sáng tiết kiệm năng lượng (Nhà xuất bản Đại học Cambridge, nd). Ngoài ra, việc bảo tồn nước có thể được thực hiện bằng cách lắp đặt các thiết bị có dòng chảy thấp, hệ thống thu nước mưa và hệ thống tái chế nước xám (Cambridge English Corpus, nd).

Một nguyên tắc xây dựng xanh khác là sử dụng các vật liệu bền vững, chẳng hạn như gỗ tái chế, kim loại tái chế, sơn và chất hoàn thiện có hàm lượng VOC (hợp chất hữu cơ dễ bay hơi) thấp (Cambridge English Corpus, nd). Chất lượng môi trường trong nhà có thể được cải thiện bằng cách kết hợp hệ thống thông gió thích hợp, ánh sáng tự nhiên và sử dụng vật liệu không độc hại (Nhà xuất bản Đại học Cambridge, nd). Cuối cùng, các chiến lược giảm thiểu chất thải, chẳng hạn như tái chế và tái sử dụng chất thải xây dựng, có thể giảm thiểu tác động môi trường của các dự án cải tạo (Cambridge English Corpus, nd).

Quy trình và tiến trình cải tạo

Quá trình cải tạo và mốc thời gian điển hình cho một dự án có thể khác nhau đáng kể tùy thuộc vào phạm vi, độ phức tạp và quy mô của công việc. Tuy nhiên, có thể thiết lập một phác thảo chung để cung cấp sự hiểu biết về các giai đoạn liên quan. Ban đầu, giai đoạn lập kế hoạch và thiết kế là rất quan trọng vì nó liên quan đến việc đánh giá tình trạng hiện tại của tài sản, xác định những cải tiến mong muốn và phát triển một kế hoạch toàn diện để đạt được các mục tiêu. Giai đoạn này có thể yêu cầu tham vấn với các kiến ​​trúc sư, kỹ sư và các chuyên gia khác để đảm bảo rằng những thay đổi được đề xuất là khả thi và tuân thủ các quy định xây dựng.

Sau giai đoạn lập kế hoạch và thiết kế, dự án cải tạo chuyển sang giai đoạn mua sắm và xây dựng. Điều này liên quan đến việc xin các giấy phép cần thiết, đảm bảo vật liệu và thuê nhà thầu thực hiện công việc. Thời gian của giai đoạn này có thể dao động từ vài tuần đến vài tháng, tùy thuộc vào mức độ cải tạo và nguồn lực sẵn có. Trong suốt quá trình xây dựng, các biện pháp giám sát tiến độ và kiểm soát chất lượng thường xuyên là rất cần thiết để đảm bảo dự án đi đúng hướng và đáp ứng các tiêu chuẩn đã thiết lập. Cuối cùng, sau khi công việc cải tạo hoàn thành, một cuộc kiểm tra và đánh giá kỹ lưỡng sẽ được tiến hành để xác nhận rằng các mục tiêu của dự án đã được đáp ứng và tài sản đã sẵn sàng để sử dụng (Nhà xuất bản Đại học Cambridge, nd; Từ điển tiếng Anh Thương mại Cambridge, nd).

Thuê chuyên gia cho các dự án cải tạo

Thuê chuyên gia cho các dự án cải tạo là một bước quan trọng để đảm bảo dự án hoàn thành thành công. Quá trình này bắt đầu bằng việc xác định các nhu cầu cụ thể của dự án, chẳng hạn như kiến ​​trúc sư, kỹ sư hoặc nhà thầu. Sau khi đã xác định được các chuyên gia cần thiết, điều cần thiết là phải tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng về các ứng viên tiềm năng. Điều này có thể được thực hiện thông qua tìm kiếm trực tuyến, tìm kiếm lời khuyên từ bạn bè hoặc đồng nghiệp và xem xét các danh mục và hiệp hội chuyên nghiệp.

Sau khi tạo danh sách rút gọn các ứng viên tiềm năng, điều quan trọng là đánh giá trình độ, kinh nghiệm và danh mục các dự án trước đó của họ. Điều này có thể đạt được bằng cách tiến hành phỏng vấn, yêu cầu tài liệu tham khảo và xem xét mẫu công việc của họ. Ngoài ra, điều cần thiết là phải xác minh giấy phép, chứng chỉ và bảo hiểm của họ để đảm bảo họ đáp ứng các yêu cầu pháp lý và chuyên môn cần thiết. Sau khi lựa chọn được chuyên gia phù hợp, cả hai bên sẽ phải thương lượng và ký kết một hợp đồng chi tiết nêu rõ phạm vi công việc, thời gian, điều khoản thanh toán và các khía cạnh liên quan khác. Điều này sẽ giúp thiết lập những kỳ vọng rõ ràng và giảm thiểu những tranh chấp tiềm ẩn trong quá trình đổi mới (Nhà xuất bản Đại học Cambridge, nd; Từ điển tiếng Anh thương mại Cambridge, nd).

Giấy phép xây dựng và quy định

Giấy phép và quy định xây dựng là những khía cạnh cần thiết cần xem xét trong một dự án cải tạo, vì chúng đảm bảo tuân thủ các quy định xây dựng của địa phương và quốc gia, tiêu chuẩn an toàn và luật quy hoạch. Các quy định này khác nhau tùy thuộc vào vị trí, phạm vi và mức độ phức tạp của dự án. Một số giấy phép phổ biến cần thiết cho các dự án cải tạo bao gồm giấy phép kết cấu, điện, hệ thống ống nước và cơ khí. Ngoài ra, các dự án liên quan đến những thay đổi bên ngoài tòa nhà hoặc những sửa đổi ảnh hưởng đến các công trình lịch sử hoặc công trình được bảo vệ có thể cần có giấy phép và phê duyệt đặc biệt từ các cơ quan có liên quan.

Điều quan trọng là phải nghiên cứu và xin các giấy phép cần thiết trước khi bắt đầu bất kỳ công việc cải tạo nào, vì nếu không làm như vậy có thể bị phạt, chậm trễ hoặc thậm chí buộc phải phá dỡ công trình xây dựng trái phép. Việc tư vấn với kiến ​​trúc sư, nhà thầu chuyên nghiệp hoặc bộ phận xây dựng địa phương có thể cung cấp hướng dẫn có giá trị về các giấy phép và quy định cụ thể áp dụng cho dự án của bạn. Hơn nữa, việc tuân thủ các nguyên tắc xây dựng xanh và kết hợp các vật liệu và công nghệ tiết kiệm năng lượng có thể góp phần đáp ứng các yêu cầu về tính bền vững và đạt được các chứng nhận liên quan.

Những thách thức và giải pháp cải tạo chung

Các dự án cải tạo thường gặp phải nhiều thách thức khác nhau có thể ảnh hưởng đến sự thành công và kết quả chung của chúng. Một vấn đề phổ biến là phát hiện các vấn đề về cấu trúc không lường trước được, chẳng hạn như nền móng bị hư hỏng hoặc hệ thống điện lỗi thời. Để giảm thiểu rủi ro này, cần tiến hành kiểm tra và đánh giá kỹ lưỡng trước khi bắt đầu cải tạo để xác định các vấn đề tiềm ẩn và phát triển các giải pháp phù hợp (Cambridge English Corpus, nd).

Một thách thức khác là việc tuân thủ giấy phép xây dựng và các quy định có thể phức tạp và tốn thời gian. Việc thu hút các chuyên gia có chuyên môn trong việc điều hướng các yêu cầu này có thể hợp lý hóa quy trình và đảm bảo tuân thủ (Từ điển tiếng Anh thương mại Cambridge, thứ hai). Ngoài ra, việc quản lý chi phí cải tạo và lập ngân sách có thể khó khăn, đặc biệt khi phát sinh các chi phí bất ngờ. Để giải quyết vấn đề này, điều quan trọng là phải thiết lập một ngân sách thực tế với các khoản dự phòng cho những chi phí không lường trước được và giám sát chặt chẽ các chi phí trong suốt dự án (Từ điển & Từ điển đồng nghĩa của Người học nâng cao Cambridge, nd).

Việc kết hợp các nguyên tắc xây dựng xanh trong các dự án cải tạo cũng có thể đặt ra những thách thức, vì các vật liệu và phương pháp bền vững có thể đắt hơn hoặc khó tìm nguồn hơn. Tuy nhiên, đầu tư vào các giải pháp thân thiện với môi trường có thể mang lại lợi ích lâu dài, chẳng hạn như giảm mức tiêu thụ năng lượng và cải thiện giá trị tài sản (Cambridge English Corpus, nd).

Bảo trì và sửa chữa sau khi cải tạo

Sau khi hoàn thành một dự án cải tạo, điều cần thiết là phải xem xét các khía cạnh bảo trì và sửa chữa để đảm bảo tuổi thọ và chức năng của không gian được cải tạo. Một yếu tố quan trọng là việc lựa chọn vật liệu sử dụng trong quá trình cải tạo, vì vật liệu bền và chất lượng cao có thể làm giảm đáng kể nhu cầu sửa chữa và bảo trì thường xuyên (Femenas, 2014). Ngoài ra, việc thực hiện lịch kiểm tra thường xuyên có thể giúp xác định sớm các vấn đề tiềm ẩn, cho phép can thiệp kịp thời và ngăn ngừa việc sửa chữa tốn kém trong tương lai (Kangwa & Olubodun, 2003).

Hơn nữa, điều quan trọng là phải xem xét tính bền vững và hiệu quả sử dụng năng lượng của tòa nhà, vì việc kết hợp các nguyên tắc công trình xanh có thể giúp giảm mức tiêu thụ năng lượng và giảm chi phí bảo trì (Kibert, 2016). Cách nhiệt thích hợp lớp vỏ tòa nhà, lắp đặt các thiết bị tiết kiệm năng lượng và sử dụng các nguồn năng lượng tái tạo có thể góp phần tiết kiệm lâu dài và giảm tác động đến môi trường. Cuối cùng, việc thu hút các chuyên gia tham gia dịch vụ bảo trì và sửa chữa sau cải tạo có thể đảm bảo rằng không gian đã được cải tạo vẫn ở tình trạng tối ưu, duy trì giá trị và chức năng của nó trong nhiều năm tới.

Tác động cải tạo đến giá trị tài sản

Việc cải tạo có thể tác động đáng kể đến giá trị tài sản, thường dẫn đến tăng khả năng tiếp thị và giá bán lại cao hơn. Tuy nhiên, mức độ tác động này phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như loại hình, chất lượng và phạm vi cải tạo, cũng như vị trí của tài sản và điều kiện thị trường hiện tại. Ví dụ: việc cải tạo được thực hiện tốt nhằm giải quyết các khía cạnh chức năng và thẩm mỹ của tài sản, chẳng hạn như nâng cấp nhà bếp và phòng tắm, có thể mang lại lợi tức đầu tư (ROI) đáng kể lên tới 80-100% (McGillivray, 2019). Ngược lại, việc cải tạo được lên kế hoạch hoặc thực hiện kém có thể không những không làm tăng giá trị tài sản mà còn có thể ảnh hưởng tiêu cực đến nó.

Hơn nữa, việc kết hợp các nguyên tắc xây dựng xanh trong các dự án cải tạo có thể nâng cao hơn nữa giá trị tài sản, vì các đặc điểm bền vững ngày càng được những người mua có ý thức về môi trường tìm kiếm (Từ điển tiếng Anh Thương mại Cambridge, nd). Ngoài ra, việc tuân thủ giấy phép xây dựng và các quy định trong quá trình cải tạo có thể ngăn ngừa các vấn đề pháp lý tiềm ẩn và đảm bảo rằng tài sản duy trì được giá trị của nó. Tóm lại, mặc dù việc cải tạo có thể tác động tích cực đến giá trị tài sản nhưng việc lập kế hoạch, thực hiện và xem xét cẩn thận các xu hướng thị trường là rất quan trọng để tối đa hóa lợi ích của những dự án đó.

Nghiên cứu trường hợp và ví dụ về cải tạo thành công

Các nghiên cứu điển hình về cải tạo thành công có thể cung cấp những hiểu biết có giá trị về quá trình và kết quả của những dự án đó. Một ví dụ đáng chú ý là việc chuyển đổi Đường cao tốc ở Thành phố New York, một tuyến đường sắt trên cao bị bỏ hoang được tái sử dụng thành công viên công cộng. Dự án cải tạo sáng tạo này không chỉ mang lại sức sống mới cho khu vực lân cận mà còn trở thành điểm thu hút khách du lịch, tạo ra lợi ích kinh tế đáng kể cho thành phố (Birch & Wachter, 2011).

Một ví dụ khác là việc tái sử dụng thích ứng Nhà máy điện Battersea ở London, một nhà máy điện đốt than đã ngừng hoạt động đang được chuyển đổi thành khu phát triển hỗn hợp, bao gồm không gian dân cư, thương mại và văn hóa. Dự án cải tạo này nhằm mục đích bảo tồn cấu trúc mang tính biểu tượng đồng thời tích hợp các nguyên tắc thiết kế bền vững và tạo ra một cộng đồng mới sôi động (Công ty Phát triển Nhà máy Điện Battersea, 2021).

Những nghiên cứu điển hình này chứng minh tiềm năng của các dự án cải tạo nhằm thổi sức sống mới vào những không gian chưa được sử dụng đúng mức hoặc bị bỏ quên, góp phần tái tạo đô thị và phát triển bền vững.