Thông lệ này có lịch sử lâu đời, với nhiều loại tiền thuê khác nhau được tham chiếu trong luật La Mã, chẳng hạn như tiền thuê theo thời hạn thuê dài hạn của Emphyteusis và tiền thuê mặt bằng (phòng tắm nắng) (Luật La Mã, nd). Trong thời hiện đại, việc cho thuê đã trở thành một khía cạnh thiết yếu của nền kinh tế toàn cầu, với nhiều ngành công nghiệp dựa vào các hợp đồng cho thuê để hoạt động. Thị trường cho thuê đã có sự tăng trưởng đáng kể trong những năm gần đây, được thúc đẩy bởi các yếu tố như hạn chế tài chính, tính linh hoạt và sự phát triển của nền tảng cho thuê trực tuyến (YouGov, 2017). Việc cho thuê mang lại một số lợi ích, bao gồm khấu trừ thuế cho doanh nghiệp, giảm rủi ro tài chính và lợi ích môi trường thông qua việc sử dụng tài nguyên hiệu quả hơn (Thuê, nd). Tuy nhiên, điều quan trọng là phải hiểu các loại hợp đồng cho thuê khác nhau cũng như quyền và trách nhiệm của cả người thuê và chủ nhà để đảm bảo trải nghiệm thuê thành công.

Lịch sử cho thuê

Lịch sử cho thuê có thể bắt nguồn từ các nền văn minh cổ đại, bao gồm cả Đế chế La Mã, nơi có nhiều hình thức cho thuê khác nhau được ghi lại trong luật La Mã. Chúng bao gồm tiền thuê (canon) theo thời hạn thuê dài hạn của Emphyteusis, tiền thuê (reditus) của một trang trại, tiền thuê đất (phòng tắm nắng), tiền thuê đất của bang (vectigal) và tiền thuê hàng năm (prensio) phải trả cho jus superficiarum hoặc quyền được hưởng vĩnh viễn bất cứ thứ gì được xây dựng trên bề mặt đất [5]. Theo thời gian, việc cho thuê đã phát triển để đáp ứng nhu cầu thay đổi của xã hội và nền kinh tế. Trong thời kỳ hiện đại, việc thuê nhà đã trở thành một giải pháp thay thế phổ biến cho việc mua nhà, đặc biệt là trong thị trường nhà ở, do các yếu tố như thiếu hụt tài chính, giảm thiểu rủi ro và mong muốn linh hoạt. Sự phát triển của ngành cho thuê đã được thúc đẩy hơn nữa bởi sự ra đời của Internet, giúp các cá nhân tìm kiếm và thuê các hàng hóa và dịch vụ khác nhau dễ dàng hơn [7]. Kết quả là, thị trường cho thuê đã mở rộng để bao gồm nhiều loại sản phẩm và dịch vụ, từ bất động sản, phương tiện đến công cụ và thiết bị.

Các loại hợp đồng cho thuê

Có nhiều loại hợp đồng cho thuê khác nhau phục vụ cho nhu cầu đa dạng của chủ nhà và người thuê nhà. Một loại phổ biến là hợp đồng thuê có thời hạn cố định, là hợp đồng có thời hạn xác định, thường từ sáu tháng đến vài năm. Loại thỏa thuận này mang lại sự ổn định cho cả hai bên vì giá thuê và các điều khoản không thay đổi trong suốt thời gian thuê. Một loại khác là hợp đồng thuê định kỳ, còn được gọi là hợp đồng thuê theo tháng hoặc hợp đồng luân phiên, tự động gia hạn vào cuối mỗi thời hạn thuê trừ khi một trong hai bên chấm dứt. Điều này mang lại sự linh hoạt cho những người thuê nhà có thể cần chuyển đi trong thời gian ngắn và chủ nhà muốn điều chỉnh tiền thuê hoặc các điều khoản thường xuyên hơn.

Ngoài ra, còn có các hợp đồng cho thuê lại, trong đó người thuê nhà cho người khác thuê một phần hoặc toàn bộ tài sản thuê của họ, tùy thuộc vào sự chấp thuận của chủ nhà. Sự sắp xếp này phổ biến trong các tình huống sống chung hoặc khi người thuê nhà tạm thời cần rời khỏi căn nhà. Cuối cùng, hợp đồng thuê thương mại phục vụ cho các doanh nghiệp và có thể bao gồm các điều khoản cụ thể liên quan đến việc sử dụng, bảo trì và cải tiến tài sản. Những thỏa thuận này có thể phức tạp và thường yêu cầu phải thương lượng giữa chủ nhà và người thuê nhà để đảm bảo sự sắp xếp cùng có lợi (Friedman, 2019; Gavrilovic, 2021).

Lý do thuê

Có một số lý do khiến các cá nhân có thể chọn thuê thay vì mua, bao gồm các yếu tố tài chính, thực tế và môi trường. Về mặt tài chính, việc thuê nhà có thể là một lựa chọn hợp lý hơn cho những người không đủ khả năng chi trả các chi phí trả trước liên quan đến việc mua bất động sản, chẳng hạn như khoản trả trước và chi phí đóng. Ngoài ra, ở nhiều khu vực pháp lý, tiền thuê trả cho mục đích kinh doanh được khấu trừ thuế, mang lại thêm động lực tài chính cho việc thuê thay vì mua (YouGov, 2017).

Từ quan điểm thực tế, việc cho thuê mang lại sự linh hoạt và giảm bớt trách nhiệm bảo trì tài sản. Người thuê nhà có thể di dời dễ dàng hơn mà không phải chịu gánh nặng bán tài sản và việc bảo trì tài sản thường là trách nhiệm của chủ nhà. Việc cho thuê cũng cho phép sử dụng tạm thời các vật dụng, chẳng hạn như xe cộ hoặc công cụ, khi cần trong thời gian ngắn hoặc khi không có sẵn vật dụng đó.

Về mặt môi trường, việc cho thuê có thể góp phần sử dụng tài nguyên hiệu quả hơn bằng cách tối đa hóa tiện ích của các hạng mục và giảm lãng phí liên quan đến sản xuất thừa và sử dụng không đúng mức (Hiệp hội cho thuê Châu Âu, 2017). Hơn nữa, việc cho thuê có thể mang lại nguồn thu nhập ổn định cho chủ sở hữu bất động sản, góp phần vào sự phát triển của ngành cho thuê và mang lại nguồn doanh thu thay thế cho lượng hàng tồn kho nhàn rỗi (YouGov, 2017).

Ý nghĩa về thuế của việc cho thuê

Ý nghĩa về thuế của việc cho thuê khác nhau tùy theo khu vực pháp lý, nhưng nhìn chung, thu nhập cho thuê được coi là chịu thuế và phải được chủ sở hữu tài sản báo cáo. Ở một số quốc gia, chẳng hạn như Hoa Kỳ, Vương quốc Anh và Úc, tiền thuê nhà trả cho mục đích kinh doanh hoặc thương mại được khấu trừ thuế, trong khi tiền thuê nhà trả cho mục đích cư trú thì không. Sự khác biệt này khuyến khích các doanh nghiệp thuê tài sản vì nó làm giảm nghĩa vụ thuế chung của họ. Ngoài ra, chủ sở hữu tài sản có thể đủ điều kiện được khấu trừ một số khoản nhất định liên quan đến việc bảo trì và quản lý tài sản cho thuê của họ, chẳng hạn như thuế tài sản, bảo hiểm và khấu hao. Tuy nhiên, những khoản khấu trừ này phải tuân theo các quy tắc và giới hạn cụ thể, khác nhau tùy theo khu vực pháp lý. Điều cần thiết là cả người thuê nhà và chủ nhà phải nhận thức được các tác động về thuế của việc cho thuê ở quốc gia tương ứng của họ và tham khảo ý kiến ​​của chuyên gia thuế để đảm bảo tuân thủ các quy định của địa phương (PWC, 2021; IRS, 2021; ATO, 2021).

Thuê so với mua

Sự khác biệt giữa thuê và mua có thể được nhận thấy ở nhiều khía cạnh khác nhau, chẳng hạn như cam kết tài chính, tính linh hoạt và trách nhiệm. Việc thuê nhà thường đòi hỏi cam kết tài chính ban đầu thấp hơn vì nó yêu cầu tiền đặt cọc và thanh toán tiền thuê hàng tháng, trong khi mua bất động sản đòi hỏi phải trả trước, thanh toán thế chấp và các chi phí bổ sung như thuế và bảo hiểm. Việc cho thuê mang lại sự linh hoạt cao hơn vì người thuê nhà có thể di dời dễ dàng hơn so với chủ nhà, những người phải bán hoặc cho thuê tài sản của mình trước khi chuyển đi. Ngoài ra, người thuê nhà không chịu trách nhiệm bảo trì và sửa chữa tài sản, việc này thường do chủ nhà xử lý. Ngược lại, chủ nhà phải chịu trách nhiệm bảo trì và cải thiện tài sản của mình, điều này có thể dẫn đến tăng chi phí và thời gian đầu tư. Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà mang lại cơ hội xây dựng vốn chủ sở hữu và hưởng lợi từ việc tăng giá tài sản tiềm năng, trong khi người thuê nhà không có được lợi thế tài chính dài hạn như nhau. Hơn nữa, tác động về thuế khác nhau giữa hai lựa chọn, trong đó chủ nhà thường được hưởng lợi từ các khoản khấu trừ thuế liên quan đến lãi suất thế chấp và thuế tài sản, trong khi người thuê nhà có thể không có các khoản khấu trừ đó (Fisher, 2016; PWC, 2018).

Tác động môi trường của việc cho thuê

Tác động môi trường của việc cho thuê nhà rất đa dạng và có thể vừa tích cực vừa tiêu cực. Về mặt tích cực, việc cho thuê thúc đẩy việc sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên bằng cách tối đa hóa tiện ích và giảm lãng phí. Khi các cá nhân thuê các mặt hàng thay vì mua chúng, sẽ có ít sản phẩm được sản xuất hơn, dẫn đến giảm mức tiêu thụ tài nguyên và tạo ra chất thải (Botsman & Rogers, 2010). Ngoài ra, việc cho thuê có thể góp phần vào nền kinh tế tuần hoàn, nơi các sản phẩm được tái sử dụng và chia sẻ, giảm nhu cầu sản xuất và tiêu hủy mới (Stahel, 2016).

Tuy nhiên, việc cho thuê cũng có thể có tác động tiêu cực đến môi trường. Ví dụ, việc vận chuyển các mặt hàng thuê có thể dẫn đến tăng lượng phát thải khí nhà kính, đặc biệt nếu các mặt hàng đó thường xuyên được vận chuyển trên một quãng đường dài (Tukker, 2015). Hơn nữa, việc bảo trì và dọn dẹp tài sản cho thuê có thể góp phần làm suy thoái môi trường thông qua việc sử dụng các hóa chất độc hại và tiêu thụ quá nhiều nước (Wong và cộng sự, 2017). Tóm lại, tác động môi trường của việc thuê nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, chẳng hạn như loại sản phẩm hoặc tài sản, tần suất sử dụng và quãng đường di chuyển. Để giảm thiểu các tác động tiêu cực, điều cần thiết là phải thúc đẩy các hoạt động bền vững trong ngành cho thuê.

Tăng trưởng ngành cho thuê

Sự phát triển của ngành cho thuê có thể là do một số yếu tố. Thứ nhất, sự phổ biến ngày càng tăng của các nền tảng cho thuê trực tuyến đã giúp người tiêu dùng dễ dàng tìm kiếm và thuê nhiều loại sản phẩm và dịch vụ hơn, góp phần tạo ra thị trường ước tính trị giá 160 tỷ USD chỉ riêng ở Châu Âu (YouGov, 2017). Thứ hai, sự thay đổi trong sở thích của người tiêu dùng hướng tới trải nghiệm hơn là quyền sở hữu đã dẫn đến nhu cầu thuê nhà ngắn hạn lớn hơn, đặc biệt là trong lĩnh vực du lịch và giải trí. Xu hướng này được hỗ trợ thêm bởi sự phát triển của nền kinh tế chia sẻ, khuyến khích sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên và giảm tác động đến môi trường (Ủy ban Châu Âu, 2016).

Ngoài ra, các yếu tố kinh tế như thiếu hụt tài chính và mong muốn giảm thiểu rủi ro tài chính đã thúc đẩy các cá nhân và doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê hơn là mua, đặc biệt là trên thị trường bất động sản. Việc cho thuê cũng mang lại lợi ích về thuế ở nhiều khu vực pháp lý vì tiền thuê nhà trả trong hoạt động thương mại hoặc kinh doanh thường được khấu trừ thuế (IRS, 2021). Cuối cùng, ngành cho thuê cung cấp một nguồn doanh thu thay thế cho những người sở hữu hàng tồn kho nhàn rỗi, cho phép họ tận dụng môi trường bán lẻ trì trệ hoặc chậm lại. Do đó, ngành cho thuê đã có sự tăng trưởng đáng kể trong những năm gần đây và dự kiến ​​sẽ tiếp tục mở rộng trong tương lai.

Cho thuê ngắn hạn và dài hạn

Cho thuê ngắn hạn và dài hạn khác nhau ở một số khía cạnh, chủ yếu là thời hạn của hợp đồng thuê và mục đích thuê. Cho thuê ngắn hạn, thường được gọi là cho thuê để nghỉ dưỡng hoặc nhà ở tạm thời, thường kéo dài từ vài ngày đến vài tháng. Những dịch vụ cho thuê này phục vụ khách du lịch, khách đi công tác hoặc cá nhân đang tìm kiếm chỗ ở tạm thời trong quá trình di dời (Euromonitor International, 2018). Mặt khác, cho thuê dài hạn bao gồm các hợp đồng thuê thường kéo dài hơn một năm, mang lại giải pháp nhà ở ổn định hơn cho người thuê (RICS, 2017).

Một điểm khác biệt chính nằm ở giá thuê và cơ cấu thanh toán. Các khoản cho thuê ngắn hạn thường có giá theo ngày hoặc theo tuần cao hơn so với các khoản cho thuê dài hạn, thường có mức giá hàng tháng thấp hơn do cam kết kéo dài (CBRE, 2016). Ngoài ra, các khoản cho thuê ngắn hạn thường được trang bị nội thất và bao gồm các tiện ích, trong khi các khoản cho thuê dài hạn có thể yêu cầu người thuê trang bị tài sản và thiết lập tài khoản tiện ích của họ (JLL, 2019).

Cuối cùng, khung pháp lý và quy định quản lý hai loại hình cho thuê này có sự khác biệt đáng kể. Việc cho thuê ngắn hạn phải tuân theo các quy định cụ thể, chẳng hạn như luật phân vùng, yêu cầu cấp phép và giới hạn số người ở, khác nhau tùy theo khu vực pháp lý (OECD, 2018). Ngược lại, việc cho thuê dài hạn được điều chỉnh bởi luật thuê nhà trong đó nêu rõ các quyền và trách nhiệm của cả chủ nhà và người thuê nhà, bao gồm kiểm soát tiền thuê nhà, thủ tục trục xuất và nghĩa vụ bảo trì (UN-Habitat, 2017).

Nền tảng cho thuê trực tuyến

Sự xuất hiện của các nền tảng cho thuê trực tuyến đã góp phần đáng kể vào sự phát triển của ngành cho thuê. Những nền tảng này đã cách mạng hóa cách mọi người truy cập và sử dụng các dịch vụ cho thuê bằng cách cung cấp giao diện thuận tiện, hiệu quả và thân thiện với người dùng cho cả người thuê nhà và chủ sở hữu tài sản. Các nền tảng cho thuê trực tuyến đã mở rộng phạm vi tiếp cận thị trường, cho phép người dùng tiếp cận nhiều lựa chọn cho thuê từ nhiều địa điểm khác nhau và ở các mức giá khác nhau. Khả năng tiếp cận ngày càng tăng này đã dẫn đến nhu cầu về bất động sản cho thuê tăng vọt, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy cao hơn và thị trường cạnh tranh hơn. Hơn nữa, các nền tảng trực tuyến đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu thập và phân tích dữ liệu cho thuê, cho phép chủ sở hữu tài sản đưa ra quyết định sáng suốt về giá cả, cải thiện tài sản và chiến lược tiếp thị. Cách tiếp cận dựa trên dữ liệu này đã giúp phân bổ nguồn lực hiệu quả hơn và tăng lợi nhuận cho chủ sở hữu tài sản. Ngoài ra, các nền tảng cho thuê trực tuyến cũng đóng một vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nền kinh tế chia sẻ, khuyến khích sử dụng tài nguyên bền vững và hiệu quả hơn cũng như giảm tác động đến môi trường của ngành cho thuê.

Quy định cho thuê và quyền của người thuê nhà

Các quy định quản lý quyền thuê nhà và quyền của người thuê nhà khác nhau tùy theo khu vực pháp lý, nhưng nhìn chung nhằm mục đích bảo vệ cả chủ nhà và người thuê nhà trong các hợp đồng cho thuê. Những quy định này thường giải quyết các vấn đề như tiền đặt cọc, tăng tiền thuê nhà, trách nhiệm bảo trì và thủ tục trục xuất. Ví dụ, tại Hoa Kỳ, Đạo luật Nhà ở Công bằng nghiêm cấm phân biệt đối xử trong nhà ở dựa trên chủng tộc, màu da, nguồn gốc quốc gia, tôn giáo, giới tính, tình trạng gia đình hoặc tình trạng khuyết tật. Ngoài ra, luật pháp tiểu bang và địa phương có thể cung cấp các biện pháp bảo vệ và quy định bổ sung cho hợp đồng cho thuê.

Quyền của người thuê nhà thường bao gồm quyền có không gian sống, quyền riêng tư và khả năng báo cáo các vi phạm về sức khỏe và an toàn mà không sợ bị trả thù. Ở một số khu vực pháp lý, người thuê nhà cũng có quyền giữ lại tiền thuê nhà hoặc chi phí sửa chữa và khấu trừ chi phí nếu chủ nhà không giải quyết được những sửa chữa cần thiết. Điều quan trọng là cả chủ nhà và người thuê nhà phải làm quen với các quy định và quyền cụ thể áp dụng trong khu vực của họ để đảm bảo hợp đồng thuê nhà công bằng và tuân thủ pháp luật. [1]

Xu hướng cho thuê tương lai

Các xu hướng tương lai trong ngành cho thuê nhà dự kiến ​​sẽ được định hình bởi những tiến bộ công nghệ, sự thay đổi sở thích của người tiêu dùng và các quy định ngày càng phát triển. Một xu hướng quan trọng là việc áp dụng các nền tảng cho thuê trực tuyến ngày càng tăng, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liền mạch giữa chủ nhà và người thuê, nâng cao trải nghiệm thuê chung (PwC, 2019). Ngoài ra, dịch vụ cho thuê ngắn hạn ngày càng phổ biến, được thúc đẩy bởi các nền tảng như Airbnb, dự kiến ​​sẽ tiếp tục, đáp ứng nhu cầu của khách du lịch và người làm việc ở xa (Statista, 2021).

Một xu hướng khác là sự gia tăng của không gian sống chung và làm việc chung, mang đến những lựa chọn thay thế linh hoạt và giá cả phải chăng cho các hình thức thuê nhà truyền thống, đặc biệt là ở các khu vực thành thị có chi phí nhà ở cao (JLL, 2020). Hơn nữa, khi mối quan tâm về môi trường ngày càng nổi lên, ngành cho thuê có thể sẽ tập trung vào việc thúc đẩy các hoạt động bền vững, chẳng hạn như các tòa nhà tiết kiệm năng lượng và sử dụng tài nguyên chung (CBRE, 2019). Cuối cùng, các chính phủ trên toàn thế giới dự kiến ​​sẽ đưa ra các quy định mới và quyền của người thuê nhà để đảm bảo thị trường cho thuê công bằng và minh bạch, giải quyết các vấn đề như kiểm soát tiền thuê nhà và chính sách trục xuất (OECD, 2020).