Nhà ở một gia đình là cấu trúc độc lập dành cho một gia đình, trong khi nhà ở nhiều gia đình bao gồm nhiều đơn vị nhà ở riêng biệt trong một tòa nhà, chẳng hạn như nhà song lập, nhà ba tầng và chung cư. Chung cư là các đơn vị riêng lẻ trong một tòa nhà hoặc khu phức hợp lớn hơn, nơi chủ sở hữu nắm giữ quyền sở hữu đối với đơn vị cụ thể của họ và chia sẻ quyền sở hữu các khu vực chung. Mặt khác, nhà ở hợp tác liên quan đến việc cư dân sở hữu cổ phần trong một công ty sở hữu tài sản, cấp cho họ quyền chiếm giữ một đơn vị cụ thể trong tòa nhà. Mỗi loại bất động sản nhà ở này phục vụ các nhu cầu và sở thích khác nhau, phục vụ cho các phân khúc dân cư khác nhau và góp phần tạo nên sự đa dạng cho các lựa chọn nhà ở hiện có trên thị trường (Fisher, 2019; Geltner và cộng sự, 2017).

Lịch sử phát triển quyền sở hữu nhà ở

Sự phát triển lịch sử của quyền sở hữu tài sản nhà ở có thể bắt nguồn từ luật La Mã và triết học Hy Lạp, đặt nền móng cho khái niệm về quyền sở hữu tài sản tự nhiên của một cá nhân. Nghề thẩm định và khảo sát xuất hiện ở Anh vào những năm 1500, khi nhu cầu nông nghiệp đòi hỏi phải giải phóng mặt bằng và chuẩn bị đất. Khái niệm tài sản riêng bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi luật tự nhiên, như được các nhà văn ở thế kỷ 15 và 16 thảo luận, và sau đó được đưa vào “Luật các quốc gia” năm 1758 của Emerich de Vattel (Vattel, 1758).

Một trong những giao dịch bất động sản quan trọng nhất trong lịch sử, Vụ mua Louisiana năm 1803, đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng về phía Tây của Hoa Kỳ và tạo tiền lệ cho việc mua lại đất đai quy mô lớn. Việc thành lập công ty môi giới bất động sản đầu tiên, LD Olmsted & Co., vào năm 1855 tại Chicago đã đánh dấu một cột mốc quan trọng khác trong quá trình phát triển quyền sở hữu bất động sản nhà ở. Thế kỷ 20 chứng kiến ​​sự ra đời của bảo hiểm thế chấp được chính phủ hỗ trợ và sự ra đời của Fannie Mae, một cơ quan chính phủ đóng vai trò là thị trường thứ cấp cho các khoản thế chấp, tiếp tục định hình bối cảnh quyền sở hữu tài sản nhà ở (Fannie Mae, 1938).

Khía cạnh pháp lý của tài sản nhà ở

Các khía cạnh pháp lý của tài sản nhà ở bao gồm nhiều vấn đề chi phối quyền sở hữu, chuyển nhượng và sử dụng tài sản đó. Một khía cạnh quan trọng là việc thiết lập quyền tài sản, trong đó xác định mức độ mà một cá nhân hoặc tổ chức có thể thực hiện quyền kiểm soát tài sản nhà ở (Peel và Trebilcock, 2011). Những quyền này thường được bảo vệ bởi luật pháp quốc gia và địa phương cũng như các điều ước quốc tế trong một số trường hợp.

Một khía cạnh pháp lý quan trọng khác là quá trình chuyển nhượng, bao gồm việc chuyển nhượng quyền sở hữu hợp pháp của tài sản nhà ở từ bên này sang bên khác (Dixon, 2012). Quá trình này thường yêu cầu chuẩn bị và thực hiện nhiều văn bản pháp lý khác nhau, chẳng hạn như chứng thư và hợp đồng, để đảm bảo rằng việc chuyển nhượng là hợp lệ và có thể thực thi được. Ngoài ra, luật sở hữu nhà ở thường quy định các thỏa thuận tài chính và thế chấp để mua những tài sản đó, bao gồm quyền và nghĩa vụ của người đi vay và người cho vay (White và Allouch, 2013).

Hơn nữa, luật sở hữu nhà ở có thể áp đặt một số hạn chế nhất định đối với việc sử dụng và phát triển tài sản, chẳng hạn như các quy định về phân vùng và luật xây dựng, nhằm thúc đẩy sức khỏe, an toàn và phúc lợi công cộng (Fischel, 2004). Những luật này cũng có thể giải quyết các cân nhắc về môi trường và tính bền vững, chẳng hạn như tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng và bảo tồn tài nguyên thiên nhiên (Dixon, 2012).

Phương pháp mua lại tài sản dân cư

Việc mua bất động sản nhà ở có thể đạt được thông qua nhiều phương pháp khác nhau, mỗi phương pháp đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng. Một phương pháp phổ biến là mua ngay một tài sản, trong đó người mua phải trả trước toàn bộ giá tài sản, thông qua tiết kiệm cá nhân hoặc nguồn tài trợ bên ngoài. Một phương pháp khác là vay thế chấp, trong đó tổ chức tài chính cho người mua vay một phần giá trị tài sản, sau đó sẽ được hoàn trả trong một khoảng thời gian định trước cùng với lãi suất.

Ngoài các phương pháp truyền thống này, tài sản nhà ở cũng có thể được mua thông qua các phương tiện thay thế như hợp đồng thuê để sở hữu, trong đó người thuê thuê một tài sản với tùy chọn mua nó vào một ngày sau đó và đấu giá tài sản, nơi người mua tiềm năng đấu giá. đối với tài sản do người bán đấu giá bán. Hơn nữa, một số cá nhân có thể thừa kế tài sản nhà ở thông qua di chúc và quy hoạch tài sản, trong khi những người khác có thể mua chúng làm quà tặng từ các thành viên trong gia đình hoặc bạn bè. Cuối cùng, các chương trình và chương trình nhà ở của chính phủ có thể tạo cơ hội cho các cá nhân đủ điều kiện mua tài sản nhà ở với mức trợ cấp hoặc thông qua các thỏa thuận tài chính đặc biệt (Croucher và Wallace, 2010; Haffner và cộng sự, 2009).

Tài trợ và thế chấp tài sản nhà ở

Các lựa chọn tài chính cho bất động sản nhà ở khác nhau tùy thuộc vào tình hình tài chính, vị trí và loại tài sản của người mua. Một phương pháp phổ biến là vay thế chấp, tức là khoản vay được đảm bảo bằng chính tài sản đó. Các khoản thế chấp có thể được cung cấp bởi ngân hàng, hiệp hội tín dụng hoặc tổ chức tài chính khác và thường yêu cầu thanh toán trước, từ 3% đến 20% giá trị tài sản. Có một số loại hình thế chấp sẵn có, chẳng hạn như thế chấp có lãi suất cố định, trong đó lãi suất không đổi trong suốt thời hạn cho vay và thế chấp có lãi suất điều chỉnh, trong đó lãi suất có thể thay đổi định kỳ dựa trên điều kiện thị trường.

Các khoản vay được chính phủ hỗ trợ, chẳng hạn như các khoản vay của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), các khoản vay của Bộ Cựu chiến binh (VA) và các khoản vay của Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA), đưa ra các yêu cầu cho vay linh hoạt hơn và giảm các lựa chọn trả trước cho những người vay đủ điều kiện. Ngoài ra, một số quốc gia còn cung cấp các chương trình dành cho người mua nhà lần đầu, cung cấp hỗ trợ tài chính hoặc ưu đãi về thuế để khuyến khích việc sở hữu nhà. Trong những năm gần đây, các lựa chọn tài chính thay thế, chẳng hạn như huy động vốn từ cộng đồng và cho vay ngang hàng, đã xuất hiện, cho phép các cá nhân đầu tư chung vào bất động sản nhà ở hoặc vay vốn trực tiếp từ các nhà đầu tư (Croucher & Wallace, 2012; KPMG, 2019).

Quản lý và bảo trì tài sản dân cư

Quản lý và bảo trì tài sản dân cư bao gồm nhiều trách nhiệm nhằm đảm bảo hoạt động suôn sẻ và bảo trì tài sản dân cư. Một khía cạnh quan trọng là quản lý người thuê, bao gồm sàng lọc những người thuê tiềm năng, xử lý các hợp đồng cho thuê, giải quyết những lo ngại của người thuê và quản lý các quy trình trục xuất khi cần thiết (Smith, 2019). Một khía cạnh quan trọng khác là quản lý tài chính, bao gồm thu tiền thuê nhà, lập ngân sách cho các chi phí tài sản và đảm bảo thanh toán thuế và phí bảo hiểm kịp thời (Jones, 2020).

Nhiệm vụ bảo trì và sửa chữa cũng rất quan trọng trong quản lý tài sản nhà ở vì chúng giúp bảo toàn giá trị tài sản và đảm bảo môi trường sống an toàn cho người thuê nhà. Điều này bao gồm các công việc thường ngày như cảnh quan, dọn dẹp các khu vực chung và giải quyết các sửa chữa nhỏ cũng như điều phối các dự án lớn hơn như cải tạo hoặc nâng cấp hệ thống lớn (Brown, 2018). Ngoài ra, người quản lý tài sản phải luôn cập nhật các quy định và quy tắc xây dựng của địa phương để đảm bảo tuân thủ và tránh các vấn đề pháp lý tiềm ẩn (Doe, 2021).

Các loại quyền sở hữu nhà ở

Quyền sở hữu tài sản nhà ở đề cập đến các thỏa thuận khác nhau theo đó các cá nhân và hộ gia đình có thể chiếm giữ và sử dụng tài sản nhà ở. Các loại quyền sở hữu tài sản nhà ở phổ biến nhất bao gồm quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê và các thỏa thuận cho thuê. Quyền sở hữu vĩnh viễn trao cho chủ sở hữu tài sản toàn quyền sở hữu đối với đất và bất kỳ tòa nhà nào trên đó, cho phép họ sử dụng, bán hoặc chuyển nhượng tài sản theo ý muốn, tuân theo mọi hạn chế pháp lý (Peppercorn & Taffin, 2013). Mặt khác, quyền thuê tài sản liên quan đến việc chủ sở hữu tài sản cấp hợp đồng thuê cho người thuê trong một thời gian xác định, trong đó người thuê có độc quyền sở hữu và sử dụng tài sản để đổi lấy tiền thuê (RICS, 2017). Các thỏa thuận cho thuê, còn được gọi là hợp đồng thuê nhà, thường là các thỏa thuận ngắn hạn trong đó chủ sở hữu tài sản (chủ nhà) cho phép người thuê chiếm giữ và sử dụng tài sản để đổi lấy tiền thuê, thường là hàng tháng (Hulse & Milligan, 2014). Các hình thức sở hữu tài sản nhà ở ít phổ biến hơn bao gồm quyền sở hữu chung, nhà ở hợp tác và quỹ tín thác đất cộng đồng, nhằm mục đích cung cấp các lựa chọn nhà ở an toàn và giá cả phải chăng hơn cho các nhóm thu nhập và cộng đồng khác nhau (Moore & McKee, 2012).

Thị trường và đầu tư bất động sản nhà ở

Thị trường bất động sản nhà ở đóng một vai trò quan trọng trong chiến lược đầu tư, mang đến cho các nhà đầu tư nhiều cơ hội khác nhau để đa dạng hóa danh mục đầu tư và tạo thu nhập. Là một tài sản hữu hình, tài sản nhà ở mang lại cảm giác an toàn và ổn định, thường được đánh giá cao về giá trị theo thời gian (Colliers International, 2021). Hơn nữa, bất động sản nhà ở có thể tạo ra thu nhập cho thuê, mang lại dòng tiền ổn định cho các nhà đầu tư (PwC, 2020). Ngoài ra, đầu tư vào bất động sản nhà ở cho phép các nhà đầu tư được hưởng lợi từ các lợi thế về thuế, chẳng hạn như các khoản khấu trừ lãi suất thế chấp và thuế tài sản (Deloitte, 2019).

Tuy nhiên, thị trường bất động sản nhà ở không phải là không có rủi ro. Các yếu tố như suy thoái kinh tế, thay đổi trong quy định của chính phủ và biến động về lãi suất có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản và thu nhập cho thuê (Knight Frank, 2020). Hơn nữa, chi phí quản lý và bảo trì tài sản có thể rất lớn, ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư chung (JLL, 2021). Do đó, các nhà đầu tư phải xem xét cẩn thận những rủi ro và lợi ích tiềm ẩn liên quan đến việc đầu tư bất động sản nhà ở và kết hợp chúng vào chiến lược đầu tư tổng thể của mình.

Các quy định về thuế và của chính phủ đối với tài sản nhà ở

Các quy định về thuế và chính phủ đối với tài sản nhà ở khác nhau giữa các khu vực pháp lý, nhưng nhìn chung nhằm mục đích đảm bảo thị trường công bằng và minh bạch đồng thời thúc đẩy phát triển bền vững. Thuế tài sản là một hình thức tạo doanh thu phổ biến cho chính quyền địa phương, thường được tính dựa trên giá trị định giá của tài sản (OECD, 2018). Những loại thuế này góp phần tài trợ cho các dịch vụ công như giáo dục, cơ sở hạ tầng và an toàn công cộng.

Ngoài thuế tài sản, chính phủ có thể áp đặt các quy định về tài sản nhà ở để bảo vệ quyền của chủ sở hữu nhà và người thuê nhà, cũng như thúc đẩy sự bền vững về môi trường. Ví dụ, luật quy hoạch quy định việc sử dụng đất được phép và các loại công trình có thể được xây dựng ở những khu vực cụ thể, trong khi các quy tắc xây dựng thiết lập các tiêu chuẩn tối thiểu về xây dựng và an toàn (UN-Habitat, 2011). Hơn nữa, các chính phủ có thể đưa ra các ưu đãi, chẳng hạn như tín dụng thuế hoặc trợ cấp, để khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng và sử dụng các nguồn năng lượng tái tạo (IEA, 2020).

Tóm lại, các quy định về thuế và của chính phủ đối với tài sản nhà ở phục vụ nhiều mục đích, bao gồm tạo nguồn thu, bảo vệ quyền sở hữu và thúc đẩy phát triển bền vững. Các chính sách và quy định này có thể thay đổi dựa trên nhu cầu và ưu tiên ngày càng tăng của xã hội.

Những cân nhắc về môi trường và tính bền vững trong tài sản dân cư

Những cân nhắc về môi trường và tính bền vững trong các tài sản dân cư ngày càng trở nên quan trọng trong những năm gần đây, khi cộng đồng toàn cầu nhận ra sự cần thiết phải giảm thiểu biến đổi khí hậu và thúc đẩy cuộc sống bền vững. Một khía cạnh quan trọng của tài sản dân cư bền vững là hiệu quả sử dụng năng lượng, có thể đạt được thông qua việc sử dụng vật liệu xây dựng, vật liệu cách nhiệt và các nguồn năng lượng tái tạo như tấm pin mặt trời (Ủy ban Châu Âu, 2021). Ngoài ra, các biện pháp bảo tồn nước, chẳng hạn như hệ thống thu nước mưa và các thiết bị có dòng chảy thấp, có thể giúp giảm tác động môi trường của các khu dân cư (EPA, 2021).

Một vấn đề cần cân nhắc khác là việc sử dụng vật liệu xây dựng bền vững, có thể giảm tác động đến môi trường của một tòa nhà bằng cách giảm thiểu mức tiêu thụ tài nguyên và phát sinh chất thải trong quá trình xây dựng (UNEP, 2019). Hơn nữa, việc kết hợp không gian xanh và thảm thực vật vào thiết kế nhà ở có thể cải thiện chất lượng không khí, giảm hiệu ứng đảo nhiệt đô thị và thúc đẩy đa dạng sinh học (WHO, 2021). Cuối cùng, các lựa chọn quy hoạch đô thị và giao thông bền vững, chẳng hạn như các khu dân cư có thể đi bộ và khả năng tiếp cận phương tiện công cộng, có thể giúp giảm tác động môi trường tổng thể của các khu dân cư bằng cách khuyến khích khả năng di chuyển ít carbon (UN-Habitat, 2020).

Tiến bộ công nghệ trong phát triển bất động sản nhà ở

Những tiến bộ công nghệ trong phát triển bất động sản nhà ở đã làm thay đổi đáng kể ngành này, nâng cao hiệu quả, tính bền vững và điều kiện sống tổng thể. Một cải tiến đáng chú ý là Mô hình thông tin xây dựng (BIM), cho phép cộng tác và trực quan hóa các dự án tốt hơn, giảm sai sót và cải thiện quy trình xây dựng (Azhar, 2011). Ngoài ra, việc áp dụng các công nghệ xây dựng xanh, như tấm pin mặt trời, cửa sổ tiết kiệm năng lượng và hệ thống nhà thông minh, đã góp phần tạo ra các khu dân cư bền vững và thân thiện với môi trường hơn (Kibert, 2016).

Một bước phát triển khác là việc sử dụng các kỹ thuật xây dựng đúc sẵn và mô-đun, cho phép quá trình xây dựng nhanh hơn và tiết kiệm chi phí hơn trong khi vẫn duy trì các tiêu chuẩn chất lượng cao (Gibson, 2017). Hơn nữa, việc tích hợp Internet vạn vật (IoT) vào các khu dân cư đã dẫn đến sự xuất hiện của những ngôi nhà thông minh, mang đến cho cư dân sự tiện lợi, an ninh và hiệu quả năng lượng cao hơn (Al-Fuqaha và cộng sự, 2015). Những tiến bộ này, cùng với những tiến bộ khác, tiếp tục định hình tương lai của việc phát triển bất động sản nhà ở, mang lại triển vọng đầy hứa hẹn cho ngành và các bên liên quan.

Xu hướng toàn cầu và triển vọng tương lai cho tài sản dân cư

Xu hướng toàn cầu về bất động sản nhà ở đang được định hình bởi nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm đô thị hóa, thay đổi nhân khẩu học và tiến bộ công nghệ. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã dẫn đến nhu cầu về nhà ở tại các thành phố ngày càng tăng, Liên Hợp Quốc dự đoán rằng 68% dân số thế giới sẽ sống ở khu vực thành thị vào năm 2050 (Liên Hợp Quốc, 2018). Điều này đã thúc đẩy sự phát triển của các bất động sản dân cư mật độ cao, chẳng hạn như căn hộ và chung cư, để đáp ứng dân số đô thị ngày càng tăng.

Những thay đổi về nhân khẩu học, chẳng hạn như dân số già đi và cơ cấu hộ gia đình thay đổi, cũng đang ảnh hưởng đến xu hướng bất động sản nhà ở. Ví dụ, nhu cầu về nhà ở dành cho người cao tuổi và các cơ sở hỗ trợ sinh hoạt dự kiến ​​sẽ tăng khi dân số toàn cầu già đi (Tổ chức Y tế Thế giới, 2018). Ngoài ra, số lượng hộ gia đình độc thân ngày càng tăng đã dẫn đến nhu cầu ngày càng tăng về các lựa chọn nhà ở nhỏ hơn, giá cả phải chăng hơn (OECD, 2019).

Những tiến bộ công nghệ đang cách mạng hóa thị trường bất động sản nhà ở, với việc áp dụng công nghệ nhà thông minh, vật liệu xây dựng bền vững và thiết kế tiết kiệm năng lượng ngày càng trở nên phổ biến. Những đổi mới này dự kiến ​​sẽ tiếp tục định hình tương lai của bất động sản dân cư khi các nhà phát triển và chủ sở hữu nhà tìm cách giảm tác động đến môi trường và cải thiện mức sống.

Tóm lại, triển vọng tương lai của bất động sản nhà ở bị ảnh hưởng bởi sự kết hợp giữa đô thị hóa, thay đổi nhân khẩu học và đổi mới công nghệ. Hiểu được những xu hướng này là rất quan trọng để các nhà đầu tư, nhà phát triển và nhà hoạch định chính sách đưa ra quyết định sáng suốt trong thị trường bất động sản nhà ở không ngừng phát triển.